行政信息不公开视野下的房价成本信息的思考

行政信息不公开视野下的房价成本信息的思考提要：通过上面的材料我们清晰的认识到：房价高居不下的根本原因在于房屋成本的不公开，房地产开发商必须公开房屋成本

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　　行政信息不公开视野下的房价成本信息的思考

　　本文从福州市商品房实际出发，通过对购买房屋人的知情权保护的认识，房地产开发商的公开房屋成本信息是否侵害其商业秘密的分析，认为房价居高不下的原因是房屋成本信息不公开，而在房屋买卖过程中,房地产开发商和相关行政机关就信息公开的积极作为是解决问题的一剂良药。

　　今年8月上旬，福州市有关部门统计的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

　　为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，选取福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州＊＊花园），按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”：

　　福州＊＊花园（8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900/平方米左右）

　　１、地价：683元／平方米。

　　2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。

　　２、土建和安装成本：875元／平方米。

　　这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。

　　３、配套建设费用：486元／平方米。

　　这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。这两项费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

　　４、开发商的运营成本：390元／平方米左右。

　　这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等，一般不会超过商品房销售价格的(10%)。

　　综上所述，保守计算该项目总成本约为：683+875+486+390=2434元。开发商利润约为：销售均价3900元-总成本2434元=1466元。开发商的利润率为60%左右。

　　通过上面的材料我们清晰的认识到：房价高居不下的根本原因在于房屋成本的不公开，房地产开发商必须公开房屋成本，同时购房消费者的知情权应该受到法律的保护。但是房屋成本公开是否侵害开发商的商业秘密？房屋成本公开的法理依据在那里？下面就这些问题谈一点笔者的看法。

　　一、房屋成本是否属于商业秘密

　　（一）商业秘密

　　1993年颁布的《反不正当竞争法》第10条第3款将商业秘密的定义为：“商业秘密是指不为公众所知，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。”由此可见，商业秘密须具备以下几个条件：

　　1．秘密性，即不为公众所知，商业秘密应以秘密状态维持经济利益。

　　2．价值性，是指能为权利人带来经济效益，具有实用性。这种经济效益包括现实经济效益和潜在可能产生的经济效益，表现为财富的直接增加或投入的减少，还表现在竞争对手若获得相应信息，必须支付相应代价。

　　3．管理性，商业秘密之所有人将其财产予以管理，采取适当保密措施使其处于秘密状态。这种管理不仅在主观上有意思表示，更重要的是，事实上实施了相应合理的措施。

　　（二）房屋成本信息不属于法律意义上的商业秘密

　　按照以上的分析，房价成本可以被纳入经济信息的范畴，在现阶段的市场中一直处于秘密状态，由开发商掌握而不被公众知晓。但这种信息是否具有价值性呢？笔者认为没有。

　　首先，它不同于技术信息无法由此产生现实经济效益，使财富直接增加或减少。

　　其次，商业秘密在某种程度上是针对竞争对手来说才具有意义，而追求低投入高产出应当是每个生产者共同追求的目的。

　　最后，由于最终的交易价格还是由市场供求关系决定，所以公布成本在影响购买价格时作用有限。而且，虽然开发商具有保密的主观意思，但并没有制定严格的保密措施，部分房产的成本信息会出现在财务报表中。由此可见，房价成本不应属于商业秘密。房价成本被排除在商业秘密之外，可以证明公布房价成本的行为是合法的。

　　二、房屋成本公开是对购买房屋人知情权的满足

　　房屋成本公开问题具有社会性，但同时也具有法律性，而且其本质在于法律性。房地产开发商公开房屋成本使购房者的知情权实现成为可能，同时消除买卖双方之间的信息不对称性。

　　（一）购房者的知情权

　　“知情权”作为一种权利主张的法学概念，是由美国的一位编辑肯特?库珀在1945年1月的一次演讲中首先提出来的。库珀从民主政治的角度“呼吁官方尊重公民的知情权”并建议将知情权催生为一项宪法权利。这对于知情权的发展具有里程碑意义。

　　现阶段，知情权以作为一项最基本的权利得到

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