浅谈房企转型的四条路径

浅谈房企转型的四条路径提要：还有工业地产。最严调控下继商业地产热、旅游地产热之后，工业地产开始逐步走入行业视野，受到越来越多开发商的垂青

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　　浅谈房企转型的四条路径

　　涂山青/《城市开发》/20121119

　　资金链紧绷、融资难成为房企普遍的压力。房企迫切需要改变以住宅地产为单一主营业务的模式，尝试多元化、多业态经营，以分散住宅开发的风险。转型，成了当下房企十分纠结和难以决断的问题……房企转型实际上面临两个层面上的选择，一个是市场转型，另一个是营销转型。市场转型可以理解为战略层面的，是房企如何寻找“蓝海”的问题。在这个层面上，可以有四条路径可以考虑：一是进军二三线市场；二是转战商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产等；三是参与保障房建设；四是收缩战线。

　　进军二三线市场，甚至发达地区例如长三角、珠三角、环渤海城市带等地的县镇市场。

　　在进军二三四线城市方面，恒大是起步最早也是率先尝得甜头的典型，它保障恒大短短几年间业绩不断攀升，去年实现808亿元，坐稳中国房地产开发企业亚军的宝座。今年以来管理层已逐步明确差别化的调控政策。目前除45个限购城市外，其他二三四线城市企业操作的空间就宽松得多，有利于房企施展拳脚。

　　转战商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产等。相对于住宅市场而言，中国的商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产等业态则更年轻。起步晚，规模小，这些新型业态的地产市场潜力巨大，给房企转型很大的发展空间。

　　且看商业地产。与住宅地产不同，商业地产起步期较晚但持续期会很长，商业地产是房企把握中国地产第2个黄金十年的关键，可以预计，商业地产将成为各路房企厮杀的角斗场。

　　再看旅游地产。旅游业是公认的朝阳产业。旅游业作为长期内需，成为时下地产业热门投资领域之一。正是看到旅游业的巨大发展前景，早在2007年，万达就明确把发展旅游业作为集团未来10年甚至20年的战略发展方向。

　　还有工业地产。最严调控下继商业地产热、旅游地产热之后，工业地产开始逐步走入行业视野，受到越来越多开发商的垂青。但房企操作工业地产应该注意这么几点：一是做好市场研究和竞争分析，直面内资和外资对市场的争夺；二是区域和项目的选择；三是做好项目投入产出分析、盈利模式设计、资本筹划，以及项目招商与运营管理；四是做好项目配套，避免重复建设、同质化竞争和破坏环境，同时要处理好与地方政府关系及社区关系等等。

　　养老地产。随着中国老龄化社会不断临近，养老难题已成为社会最值得关切的重要话题之一。近几年，养老产业发展前景被看好，成为房地产市场新需求。万科表示，为了顺应城市发展和市场，万科将推动业务创新，积极性开拓这一新的盈利增长点。

　　关于参与保障房建设，一些房企要么出于不屑，要么出于对政策的观望，而表现得较为犹疑。其实，房企参与保障房建设大有可为。开发商参与保障房建设，除账面上的收益之外，还可在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。

　　持续的严厉调控使行业发展步入低潮。调控压力下房企主动放慢节奏，收缩战线，实力小的房企断臂求生，转让项目甚至退出楼市也不失为明智之举。在这一轮调控之下，一些承受能力较弱，或者对业绩失望，或者因资金紧张，一些中小开发商被迫离场。当寒流袭来，你是选择给身上加衣，或者拾柴烤火，亦或是雁飞南方，都是过冬的可选之策。策略无高下，生存第一。总之，适合自己的，就是最好的。

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