1.3 我国住宅产业发展中存在的主要问题
目前,随着市场经济体制的逐步深化,住宅产业的宏观调控体系、市场体系在不断的完善。分析和研究我国住宅产业发展,应从基础抓起,重点集中于建立完善的住宅产业现代化体系。因此,从狭义住宅产业范畴研究我国住宅产业是当前发展住宅产业的基础。我国住宅产业现代化体系受体制和国情的影响,起步较晚,还处在探索阶段,与国外发展国家相比还有较大差距。
从科技发展领域看,主要表现在:
1.住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。住宅产业的缺陷暴露明显:主要表现概括为“二高二低”——物质消耗高、能源消耗高,生产率低、科技进步对住宅产业发展的贡献率低。能源消耗为发达国家的3~4倍,劳动生产率只相当于发达国家的1/5~1/6,科技进步对住宅产业发展的贡献率仅为31.4%,与发达国家的60%~80%相比还有很大差距。按照国际通行说法,科技进步对产业的贡献率超过50%才算是集约内涵型发展的产业。
2.住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主,技术上缺乏有效的集成和整合,尚未形成完整系列的建筑体系。尤其是国外已比较通用的钢结构住宅、木结构住宅、装配式住宅、混凝土砌块等新型建筑体系缺乏相应的配套技术及相关规范、标准,推行起来难度较大,难以形成规模效益。
3.住宅部品的工业化水平还较低,尚未形成系列化、规模化生产体系。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小,特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后,阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。
从体制方面看,主要表现在:
1.推进住宅产业现代化的工作机制尚不健全。缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。除部分省、市外,不少地方还没有建立开展住宅产业现代化的工作机制,缺乏具体的目标、步骤和措施。住宅产业现代化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上,未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套技术体系。
2.缺乏有效的经济、技术政策作保障。不能有效地调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系,缺乏必要的优惠政策支持和调控手段,难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。
2 住宅产业的发展特征
“十五”是我国国民经济和社会发展的重要时期,我国将全面建设小康社会,城镇化进程将加快,人民的居住水平和人居环境质量将有更大的提高,住宅建设面临新的机遇和挑战。新世纪到来,住宅建设又迎来了巨大的发展空间,中国的住宅建设任重而道远。当前,要正确分析住宅建设的新形势,准确把握住宅发展的新特点。主要表现在以下四个方面:
1.住宅建设仍处在总量增长发展阶段。尽管住宅建设取得了很大成效,城镇居民人均建筑面积已超过了20m2,但总体上看,城镇居民的居住水平与发达国家相比,与城镇居民日益增长的需求相比仍有较大差距。住房市场的潜在需求还很大,住房苦乐不均的问题还很普遍,尚有1.5亿m2危旧房屋面临改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均住房建筑面积在8m2以下。因此,住宅建设有着更加广阔的发展空间。“十五”期间,国民经济预计平均每年以7%的速度增长,城市化水平每年提高0.8~1%.伴随着经济的快速增长和城镇化进程的加快,为住宅产业的发展提供了良好的经济环境和广阔的市场前景。“十五”期间,全国城乡住宅累计竣工面积57亿护,其中城镇住宅竣工面积27亿低年均建设5.4亿m2,农村住宅竣工面积30亿护,年均竣工6亿m2.同时,随着城市人口数量的增加,大量危旧房屋的改造,住宅的需求量巨大,仍有很大的发展空间,在相当长的时期内,仍处于增量型发展阶段。
2.住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段。经过改革开放20年国民经济的快速发展,居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化,市场对住房的需求已从生存型向舒适型发展,对住宅的居住条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破,个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体,由被动消费变为主动消费,住房的供求关系发生了历史性转变,市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。现在人们越来越多地提到绿色住宅、生态住宅、健康住宅等新的概念,反映出市场对居住的概念正发生质的变化。实现住宅质量质的飞跃是保护需求、培育需求、刺激需求的基础,是新时期住宅建设的根本任务。
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4.住宅与房地产市场已进入法制化、规范化发展阶段。《商品房销售管理办法》、《商品房合同示范文本》等法规的出台,为依法规范住宅与房地产场秩序提供了依据。今年人大政府报告提出,大力整顿和规范房地产市场是整顿和规范经济秩序的重要工作。今后一段时期,针对目前房地产市场出现的虚假广告、房屋面积缺斤短两、房屋质量低劣等现象,将进一步规范开发企业行为,维护房地产市场秩序做为整顿和规范房地产市场的工作重点。
3 促进住宅建设持续健康发展的有效途径
加快我国住宅产业发展的关键,一是要扩大住房的有效需求,完善住房消费市场。主要着力点在于引导和刺激居民直接支付的住房消费,增加居民的购买能力。继续深化改革居民住房消费的体制,建立优良的市场服务体系是重点。二是增加住宅的有效供给,完善住宅生产建设体系。主要着力点在于提高住宅的综合质量和降低住宅生产成本。加快推进住宅产业现代化,以科技为先导,提高住宅产业科技进步贡献率,加快住宅技术、材料和部品的更新换代,是坚持以需求为中心,保持住宅建设持续健康发展的根本保证。
1.国家康居示范工程作为产业化载体的实施,带动了和推动住宅产业现代化发展。示范工程以住宅小区为载体,以推进住宅产业现代化,提高住宅质量为总目标,通过示范小区引路,加速科技成果转化为生产力,提高住宅科技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率,推动住宅建设整体水平的提高。示范工程不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、环境设计等方面,充分体现出以人为本的设计理念,体现出当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段,而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高,起着积极的引导作用。同时在住宅建设贯彻“节能、节水、节地”,“淘汰落后部品”等产业政策,在引导住宅建设技术发展等方面起着重要的导向和了范作明。主要体现在:一是住宅的规划设计突出强调住宅的均好性、多样性和协调性,从住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能五方面术提升住宅的功能质量作为设计的主要原则。二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心,也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括:建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等7大技术体系。这些技术需要在示范工程中不断实践、不断改进,逐步地完善和更新,示范工程就是要成为系统技术的集成和载体,发挥其辐射和带动作用。三是积极推广应用优良住宅部品。住宅部品体系是构成成套技术体系的基础,是促进住宅更新换代的主要环节,要通过示范工程不断完善住宅部品的通用化、系列化体系,引导住宅部品标准化的发展。
2.积极开展住宅产品淘汰、推荐认定制度,完善住宅部品的通用化体系。建立完善的住宅部品体系是实现住宅产业现代化的关键,住宅部品体系是建立在通用化、系列化和集成化基础之上,必须有优良性能的部品做保障。因此淘汰落后产品,推荐认定适合产业发展需求,满足住宅适用性要求的优良部品,完善住宅部品的配套、集成是推进住宅产业现代化的基础性工作。当前应重点做好以下工作:一是编制住宅部品淘汰产品及替代产品目录,引导住宅部品技术的健康发展。二是会同有关部门开展住宅部品集成化、通用化工作,引导住宅部品工业化的发展。三是研究制定需要引进国外的技术、产品的有关技术评估、产品认定的相关办法和技术标准,提出有利于国内企业发展的政策建议。
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