谈期房销售的前世今生

    虽然期房销售过程中出现了一系列的问题,但这种房屋买卖方式毕竟也是在国内住宅需求政策和市场膨胀过程中逐渐形成的,并且在特定的历史时期满足了多数购房者的需求。今天我们既然要讨论商品房预售是否要取消的问题,对于期房销售的由来和背景自然也要有所了解。

    ■七步政策诞生预售商品房

    首先, 1978年以前的计划经济时代,用代建制的方式,由各购房单位按批准的建设计划和资金到统建办预订购住宅。城市统建办用预收的订购资金和部分银行贷款安排土地开发与住宅建设的工作,形成最初的住房预订购制度。

    第二步,是 1980年国家批准建设部主导成立的第一家城市开发公司“中国城市房屋开发总公司”。同时北京市由政府行政代建制改为企业操作方式,但仍执行计划预订购方式。

    第三步, 1982年国务院批准在四个城市进行半商品化售房试点,拉开了住房市场化的序幕,试点销售仍以预先按计划订购为主。

    第四步, 1984年广东、重庆开始征收土地使用费,同时各城市下发了城市综合开发管理办法,以及经批准允许住房困难的华侨可以用外汇购房,个人住房困难的经批准后允许购房。由于批准是特定条件,购买对象仍受计划控制,计划成为了预订购的必要程序。

    第五步,上世纪 90年代初期面向个人的住房商品化市场已经开放,结束了个人住房购买的审批制和价格的审批制。 1994年建设部第 40号令《城市商品房预售管理办法》出台。

    第六步, 1995年开始实施的《中国房地产管理法》经人大批准明确将商品房预售制度用立法的形式确定。随后 2001年建设部 95号令《城市商品房预售管理办法》明确了相应的细则,使商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。

    第七步, 1998年的房改货币化分配和人民银行房地产信贷政策的调整,包括个人住房贷款实行优惠利率等相关措施,进一步促进了城镇居民的预期消费欲望和能力,使商品房预售不但成为可能也实际成为潮流。 2004年建设部 131号令再次修改了《城市商品房预售管理办法》。

    ■供需矛盾催生预售制度

    从市场角度而言,房屋预订销售产生的最主要原因还是供不应求。

    住房在供给严重不足的情况下,同样存在预先选购地点、环境、户型和价格因素的预先订购方式。

    企业原始积累资金的缺少也使很多开发企业必须依赖预售房屋才能支付足够的先期费用,甚至以此来维持工程的进展。据了解,从 1980年开始房地产综合开发公司的原始文件中就允许公司注册非实资本制,是因为改革初期缺少企业用于生产经营的最基本原始积累的资金。

    此前在国内普遍适用的代建制,主要依靠的是计划批准购买方式,依赖财政或购房企业的资金。同时,代建制时期的房屋价格是被管制的,利润率也需要被管制和审批,企业扣除税费之后的剩余利润不足全部利润的 8%,使原始积累的速度极慢,这就更加强了开发企业对于预先订购资金的依赖,并且大多企业是先订购然后才会进行生产。

    ■价格优势助长预售快速发展

    期房的价格优势则是老百姓选择购买的最关键因素。在国内大多数城市中,价格的高低仍是购房者选择购买住宅的首选项目之一。在大多数家庭购买者中,这一指标则成为了首选的唯一条件。

    虽然先期购房者多承担了部分建设期的利息,但由于价格与房屋后期的升值相比仍具有优势,并且由于价格较低其交易的税费成本大大降低,甚至建设期所支付的利息成本大多低于房价提高后而增加的税费,因此多数购房者还是比较愿意接受预售商品房。

    另一方面,由于预售相对价格较低,因而也成了很多炒房人扎堆购买的消费领域。

    ■预售缓解融资渠道单一问题

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    融资渠道单一使很多开发企业的资金筹措具有困难,这也是企业对期房销售回笼资金的依赖与日俱增的重要原因。

    据了解, 1992年建立资本市场之前,国内除银行信贷外没有用股权融资的渠道,也只有向银行借贷这唯一的债权融资渠道。在此条件下,开发商的资本扩张和规模性成长受到融资条件的限制,依赖预售获得资金已经成为国内房地产行业仅次于银行贷款的第二大融资方式。