注:基础数据来源于六合区、浦口区、高淳县以及溧水县2003年土地定级估价报告。
表2 2003年南京市郊区土地同级各类地价环比指数
级别 αsz αzg
一级 2.50 1.74
二级 2.00 1.61
三级 1.69 1.51
四级 1.72 1.41
从表1、图1中可以看出:(1)南京市四个郊区各级地均以商业用地基准地价最高,住宅用地基准地价次之,工业用地基准地价最低,三者的关系为:αss>αzs >αgs。以上从各级土地所反映出的现象充分说明南京市郊区的经济主要是以商业为主,而工业发展比较缓慢,工业企业相对来说不是很景气。(2)从高等级到低等级,区域内部住宅用地比率指数与工业用地比率指数基本都呈现出逐步增大的趋势,同一区域内由于经济发展水平的不同,基础设施完善程度的差异而导致同级各类土地存在很大差异,其中一级地内住宅用地、工业用地与商业用地在地价上存在的差异最大,而在最低等级地内,住宅用地、工业用地与商业用地在地价上的差异最小。(3)各级地内由商业用地向住宅用地、工业用地的降变幅度不同,一级地内由商业用地向住宅用地、工业用地的降变幅度最大,四级地内降变幅度最小,说明不同用途土地地价在城镇中心差别显着,在外围地区差别变小的一般规律。
从图2中我们发现:(1)αzg即住宅用地地价与工业用地地价的比值从一级地到末级地并没有发生大的变化,外在形式上表现为基本平行于横轴的一条曲线,这说明在每一级土地中,住宅用地地价与工业用地地价都比较接近。(2)αsz即商业用地地价与住宅用地地价的比值由一级地向四级地逐步降低,这说明在区域外围商业地价与住宅地价差别变小,这一点也正好吻合了图1所反映出的一些相关信息。
3.2 同类各级地价比率结构
同样对于土地同类各级地价比率结构的研究,本文中亦要引入一个概念,即同类各级地价比率指数[8]。所谓的同类各级地价比率指数是指以一级地地价为标准,其它各级地基准地价与一级地基准地价的比值,它反映的是商业、住宅、工业各用途地价在区域内的分异情况,体现各用途土地基准地价随土地级别与一级地之间的离散程度。其计算公式如下:
b11=1 b21=P2 / P1 b31=P3 / P1 b41=P4 / P1
其中P1、P2、 P3、P4分别表示一级地、二级地、三级地、四级地的基准地价,通过利用上述公式,计算得出南京市郊区土地同类各级地价比率指数(表3),并绘出南京郊区土地同类各级地价比率曲线(图3)。上面公式经过变换,得出同类各级地价环比指数[8],其计算公式为:
b12=P1 / P2=1/ b21 b23=P2 / P3=b21 / b31 b34=P3 / P4=b31 / b
根据同类各级地价环比指数计算公式,将表3中数据进行处理计算,得出同类各级地价环比指数(表4),并绘制出南京市郊区土地同类各级地价环比指数变化曲线(图4)。
地名 商业 住宅 工业
一级 二级 三级 四级
一级 二级 三级 四级
一级 二级 三级 四级
六合区 1.00 0.62 0.47 0.29 1.00 0.80 0.62 0.43 1.00 0.89 0.64 0.47
浦口区 1.00 0.59 0.29
—— 1.00 0.72 0.47
—— 1.00 0.87 0.62
——
高淳县 1.00 0.72 0.56 0.36 1.00 0.84 0.66 0.45 1.00 0.81 0.62 0.49
溧水县 1.00 0.59 0.33 0.22 1.00 0.78 0.55 0.40 1.00 0.81 0.68 0.55
表3 2003年南京市郊区土地同类各级地价比率指数
注:基础数据来源于六合区、浦口区、高淳县、溧水县2003年土地定级估价报告
各类用地
b12 b23 b34
商业用地 1.60 1.61 1.56
住宅用地 1.28 1.38 1.43
工业用地 1.18 1.32 1.29
从表3、图3中可以看出所选取的南京四个郊区均呈现出如下的变动趋势:各类地地价均以显着的降变幅度从一级地向末级地下降,其中商业用地地价降变速率最快,其一级地地价几乎是末级地地价的3.5倍;住宅用地地价降变速率次之,其一级地地价是末级地地价的2.3倍;工业用地地价降变速率最慢,其一级地地价是末级地地价的2.1倍。上述的现象说明不同的用地对于土地区位的敏感性以及依赖性不同,其中商业用地相对于其它两种用地来说最敏感,其对于中
从图4南京市郊区土地同类各级地价环比曲线发现,商业用地依然最高,工业用地依旧最低。这也就更充分说明了在商业、住宅、工业三种用地中,商业地价级间的离散程度最大,工业地价间的离散程度最小,住宅地价间的离散程度居于二者之间。
4. 结语
通过对南京市郊区土地基准地价比率结构的分析,发现南京市郊区土地呈现出一定的规律,总结如下:第一,土地基准地价自城区中心向外围衰减的现象表明南京市郊区土地基准地价的空间分布规律具有整体向心的趋势,其中尤以商业用地基准地价的向心分布最为明显,住宅用地与工业用地基准地价的向心分布次之。第二,无论何种级别的土地,皆以商业用地地价最高,工业用地地价最低,住宅用地地价居中;无论何类土地,皆以一级地地价最高,末级地地价最低,并且一级地基本分布于城区中心,末级地分布于城区外围。第三,住宅用地、工业用地与商业用地间存在的差异,随着等级的升高,而表现的愈加明显与突出。第四,从一级地到末级地,在地价下降的速率方面,商业用地下降速率最快,工业用地下降速率最慢。
上述分析以及所得结论为大范围的城市郊区土地基准地价的调整工作将提供重要的参考依据。随着城市土地使用制度改革的深化,土地市场逐步发育,土地交易形式与土地价格形式日趋多样化,土地价格逐步升高[2], 我们可以根据城市地价形成的规律和特点,对地价体系给予适时的调整,以适应社会经济和土地市场的发展。
作者简介:张雅彬(1978- ),女,硕士研究生,主要从事土地管理,GIS应用方面的研究工作。
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