摘要:土地基准地价是由权威性的公共或私人土地评估机构对地块所做出的估价,它是政府对土地市场地价水平进行宏观引导和管理的依据,是政府制定土地税和调节、稳定房地产交易的依据。本文基于2003年对案例地区——南京市六合区、浦口区、高淳县、溧水县进行的土地定级估价相关成果的基础上,运用基准地价内部结构比率指数(其包括同级各类地价结构比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数、同类各级地价环比指数),对南京市郊区地价体系形成的原因、机理以及基准地价结构给予了深入的分析,揭示了南京市郊区土地基准地价内部结构比率的一般规律,这对于大都市郊区基准地价的调整及宗地评估具有重要的理论意义与实践价值。
1. 前言
基准地价作为我国城镇土地价格体系的重要组成部分,是我国地价评估的基础,其主要反映城市地价的总体水平。土地基准地价是由权威性的公共或私人土地评估机构对地块做出的估价,它是政府对土地市场地价水平进行宏观引导和管理的依据,是政府制定土地税和调节、稳定房地产交易的依据[1]。
2003年所开展的新一轮的土地定级估价工作基本上遵循先前的土地定级估价的技术路线。在全面收集影响各地区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,建立各地区土地定级信息系统。然后,运用多因素多因子综合评价方法,根据影响综合土地级别的因素因子的相似性和差异性评定出城区土地级别,最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,确定土地级别。
本文共计选取六合区、浦口区、高淳县、溧水县四个样本,其基本上代表了南京市郊区的总体水平。通过对四区最新的土地定级估价成果的分析,运用结构比率指数和各地区城市内部各类型土地基准地价的平均值,深入分析了各地区城市内部基准地价结构比率的一般关系以及其基准地价形成的机制与结构,此举对于研究南京市郊区土地市场走势,引导土地利用结构的优化配置,促进土地利用逐步向内涵挖掘、集约利用的方式转变将具有非常重要的理论意义与实践价值[2]。
2. 相关概念的界定
2.1 地价与基准地价
地价即土地的价格,它是土地供给与需求相互均衡的结果。从理论上讲,地价应是土地权属让渡的经济补偿,其本质是地租的资本化,或是土地受益的贴现值的总和[3-5]。地价按属性可分为市场地价与基准地价。所谓的市场地价是指地块在市场交易中达成的价格,而基准地价,对于其涵义基本上存在两种解释。一种认为:“基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格。”另一种认为:“基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后评估出的地价区段在某一时点的平均水平价格” [6]。 除了上述两种解释之外,浙江大学刘卫东教授对基准地价的概念给予了如下的解释,他认为:“基准地价是指对现状利用条件下各级土地或均质区域,按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的某一估计时点上一定年期物权性质的土地使用权的平均价格” [7]。作者更倾向于刘卫东教授所做出的解释,它更全面的、从多个侧面对基准地价予以了界定。
2.2 综合定级与分类估价
土地定级估价的结果多以综合定级与分类定级为多,对于二者在概念上应有一个明确的认识与界定。所谓的综合定级是指用多因素综合评定的方法综合考虑各因素因子对各种地类的影响权重,通过分值确定土地级别;分类定级是针对某一种用地类型所确定的土地级别。
3. 南京市郊区土地基准地价的内部比率结构分析
大都市郊区作为城市的一特定区域,在长期的社会经济发展以及近期的规划扩建中,会形成不同的土地利用方式或分类使用属性,如:建筑用地、商业用地、工业用地、交通用地、公共事业用地、各类基础设施
基准地价内部结构比率结构是指不同地类以及不同类别之间的地价比例关系。基于对案例地区城区内各类、各级土地的统计计算,分析得出区内同级内部不同用地类型地价比率结构以及同类用地不同级别的地价比率结构的特征值。
3.1 同级各类地价比率结构
要研究同级各类地价比率结构,我们首先引入同级各类地价结构比率指数[8] 这个概念,它是指以商业用地的基准地价为基准值,住宅用地基准地价和工业用地基准地价对商业用地基准地价的比值作为比率指数。其相应的计算公式如下:
αss = Ps / Ps=1 αzs=Pz / Ps αgs=Pg / Ps
其中αss为商业用地比率指数;αzs为住宅用地比率指数;αgs为工业用地比率指数;Ps为商业用地基准地价;Pz为住宅地基准地价;Pg为工业用地基准地价。通过应用上述公式,计算得出2003年南京市郊区土地同级各类地价结构比率指数(表1),同时绘出南京市郊区土地同级各类地价比率变化曲线(图1)。此外通过将上述公式进行变换,我们引出同级各类地价环比指数[8] 这个概念,其计算公式为:
αsz=Ps / Pz=1/αzs αzg=Pz / Pg=αzs /αgs
根据同级各类地价环比指数计算公式,将表1中数据进行处理计算,得出同级各类地价环比指数(表2),并绘制出南京市郊区土地同级各类地价环比指数变化曲线(图2)
表1 2003年南京市郊区土地同级各类地价结构比率指数
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一级 二级 三级 四级
αss αzs αgs αss αzs αgs αss αzs αgs αss αzs αgs
六合区 1.00 0.37 0.22 1.00 0.48 0.32 1.00 0.49 0.31 1.00 0.57 0.37
浦口区 1.00 0.44 0.24 1.00 0.54 0.35 1.00 0.74 0.53
—— —— ——
高淳县 1.00 0.41 0.27 1.00 0.48 0.31 1.00 0.49 0.32 1.00 0.51 0.37
溧水县 1.00 &n
平均值 1.00 0.40 0.23 1.00 0.50 0.31 1.00 0.59 0.39 1.00 0.58 0.41
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