19.物业经营管理三个层次工作中,属于组合投资管理主要职责的有( )等。
A.制定并执行组合投资策略
B.设计和协调物业资产的资本结构
C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析
D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用
E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析
【答案】A. B. D
【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础,详细制定和执行一个投资组合战略,主要职责是制定投资组合目标与投资准则,制定并执行组合投资战略,设计和调整物业资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督购置、处置、资产管理和再投资决策,负责投资组合绩效,客户报告与现金管理等。C、E选项内容均属于资产管理的职责。故本题选A、B、D,有关内容可参见教材第11页。
【考点5】物业经营管理的工作内容
单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
20.在物业经营管理的战略性工作中,影响投资决策的关键因素是( )。
①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平
A.①④
B.②③
C.②④
D.①③
【答案】C
【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。近年来制定决策的过程越来越复杂,而相比于其他因素来说,影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。故本题选C,有关内容可参见教材第12~13页。
21.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中,不属于物业服务支出的是( )。
A.日常维修费用
B.物业管理企业财产保险费用
C.管理人员的工资
D.法定税费
【答案】B
【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业管理企业的财产保险费用属于企业内部支出,不属于物业服务支出。故本题选D,有关内容可参见教材第15页。
多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
22.下列关于物业经营管理的常规工作,表述正确的有( )。
A.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成
B.日常维修和维护的开支由物业的租户承担
C.物业出租的成本负担应全部转移给租户
D.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护
E.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿,业主应事先与保险公司签订合约
【答案】A. D. E
【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值,并进行资产管理,主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业保险管理5个部分。日常维修和维护的开支来源,需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,可能会由租户承担,也可能会由业主承担,这取决于双方的商谈结果,所以B选项表述错误。对于物业出租的成本,业主会希望让租
户在租金之外承担尽可能多的费用,这不仅可以降低各种管理成本,还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本,但是,把所有成本负担都转移给租户,在一些情况下既不现实,也不明智。比如,在租户可能对物业的某一部分不满意时,这时为了留住租户,业主就不得不降低条件,允许租户承担较低的维修责任,而自己负担大部分。所以C选项表述
23.关于物业经营管理中的服务费,下列说法中正确的有( )。
A.服务费用实际是由业主支付
B.服务费用实际是由租户支付
C.包括供暖、排污、电梯等公共服务设施
D.包括针对整体物业的保险或维修
E.计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本
【答案】B. C. D
【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担,但实际上是由租户支付的。在一个物业里面,这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施,还包括针对整体物业的保险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候,还必须考虑到会计和审计等专业服务成本,这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。故本题选。B、C、D,有关内容可参见教材第16—17页。
24.关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护,下列说法中正确的有( )。
A.通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户
B.目前大多数出租活动业主承担各种维修成本
C.一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护
D.维修计划应该从短期和长期两个方面考虑
E.日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式
【答案】A. D. E
【解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户,这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式,所以B选项错误。对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业,如何处理物业出租已经有了约定的习惯,即一般是由租户负责物业未来的维修和维护,所以C选项错误。维修计划应该是全面且系统的,应从短期和长期两个方面考虑。故本题选择A、D、E,有关内容可参见教材第17~18页。
25.案例分析题:在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地,该土地适合进行开发建设,但是由于该地块排水系统出现问题,致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业,对于该块土地,正确的做法是( )。
A.防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害
B.在土地上搭建物业甲的附属停车场,确保土地不被别人占有
C.检查土地的栏护情况,确保临近的土地使用者没有侵占其土地
D.对土地进行等级评定和保险
E.不定期查看土地,确保没有负面因素作用在土地上
【答案】 A.C. D. E
【解析】本题是物业经营管理常规工作内容的案例题。对物业的权利伴随着必须承担的义务对于物业投资者来说,即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作,有时还要伴随一定的成本支出。本题中A、C、D、E选项的内容均是防止自己的土地所有权受到侵害而采取的正确行为,但B选项中的行为不符合有关的建设法规。故本题选A、C、D、E,有关内容可参见教材第14页。
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