2.业主大会或业主代表大会的职权
业主大会或业主代表大会行使下列职权:
(1)选举、罢免业主委员会委员;
(2)审议通过业主委员会章程和业主公约,必要时修改业主公约和业主委员会章程;
(3)听取和审议物业管理服务的工作报告,包括业主委员会工作特别是业主委员会选聘 物业管理公司等情况报告,物业管理公司的工作报告;
(4)决定物业管理的其他重大事项。如确定业主委员会经费筹集方式、来源和标准;物 业维修基金不足时的筹集办法和数量;物业管理区域内修建、新建建筑物或构筑物等。这就是说,物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会或业主代表大会讨论决定或审批通过 。业主大会或业主代表大会认为业主委员会的决定不当时,可予以撤销。
(五)业主公约
业主公约是全体业主制定的行为准则。一般可由业主大会或业主代表大会筹备组制定, 并交业主大会或业主代表大会审议通过。
业主公约要遵循有关法律、法规、行政规章和规范性文件,根据物业管理区域实际情况 制定。制定时可参照房地产行政管理部门制定的示范文本,在文本基础上修改、补充。一般来说要明确物业使用、经营、转让必须遵守法律规范,在物业使用有哪些禁止行为,对违章 行为如何管理,小区管理中公共道德和精神文明建设等。
二、业主委员会
建设部《城市新建住宅小区管理办法》指出,住宅小区应当成立由住宅小区内房地产产 权人和使用人选举代表成立的住宅小区管理委员会。北京市规定由住宅小区内房地产产权人、使用人代表和居委会代表组成物业管理委员会。深圳市由住宅区业主选举产生管委会。
《上海市居住物业管理条例》规定,业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生, 业主委员会委员应当由业主担任。
(一)业主委员会成立的步骤
1.选举
在一个物业管理区域内,第一次业主大会或业主代表大会召开时,即当公有住宅出售建 筑面积达30%以上,或新建商品住宅出售建筑面积达50%以上,或住宅出售已满两年时,就具备选举产生业主委
业主委员会的委员由业主担任,非业主的使用人不得担任业主委员会成员。房地产行政 管理部门和房屋出售单位要协助业主做好首届业主委员会候选人的酝酿、推选工作,征求各业主小组意见,把遵纪守法、具有一定的物业管理法律知识、热心公益事业、能履行职责的 业主作为业主委员会的候选人,提请第一次业主大会或业主代表大会选举。业主委员会人数要根据物业管理区域规模决定,通常由5-15人组成。
业主委员会成员不得兼任本物业管理区域内物业管理企业工作。物业管理企业成员又是 管理区域内业主的,不能担任业主委员会委员。
2.核准
第一次业主大会或业主代表大会选举业主委员会之日起15日内,应当到所在地的区、县 房地产管理部门办理登记。房地产管理部门应当在受理登记申请之日起15日内,对予登记的完成登记工作;对不符合登记的不予登记,予以登记或不予登记都要书面通知申请人。当接 到予以核准登记的书面通知时,该业主委员会正式成立,任期正式开始。在向区、县房地产管理部门办理登记申请时,必须提交以下文件:
(1)成立业主委员会的登记申请书,包括以下内容:业主委员会的名称,所辖物业管理 区域范围,房屋建筑面积,房屋出售面积,时间和所占比例,出售房屋的户数;
(2)第一次业主大会或业主代表大会的会议记录,应到人数及名册,实到人数及名册, 投票选举结果,会议所作决定等;
(3)业主委员会办公场所,如是借用或租用场所,要有协议或合同。
(二)业主委员会的性质和法律地位
《上海市居住物业管理条例》第六条第一款规定:“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织”。在民事活动中,业主委员会可以作为民事诉讼的 当事人。业主委员会具有民主性、自治性和公益性的特点。
业主委员会是房屋管理体制改革中新生事物,其法律地位由于各地成立程序规定不同不 甚一致。
1.社会团体
有些城市规定,业主管理委员会经民政部门依法核准后,取得社会团体法人资格。社会 团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。业主委员会作为社会团体独立行使民事权利,承担民事责任。
2.其他组织
根据社会团体登记管理有关条文规定,在同一行政区域内,不得重复成立相同或相似的 社会团体。一般来说,一个大中型城市,少则有几百家多则有几千家业主委员会。拿上海来说,至1997年底,业主委员会达1600多家。因此,如业主委员会作为社团,将使得一个城市 或地区出现许多类似的××业主委员会的社会团体。《民事诉讼法》第49条规定,“公民、 法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。业主委员会经过业主大会或业主代表选举产生,经房地产行政管理部门核准登记成立,是合法成立、有一定的组织机构和财产的,是民 诉法所称的“其他组织”。它虽不具有法人资格,但作为合法组织,完全可以行使民事权利,承担民事责任。
(三)业主委员会的任期和职权
1.任期
业主委员会的任期每届为两年,可以连选连任。在任期期满三个月前,应选举新一届业 主委员会;其选举工作由原业主委员会主持,房地产行政管理部门派员参加;新一届业主委员会名单应报所在地区、县房管局备案。
业主委员会委员因故不能履行职责,如个人物业产权转让、因病、长期出国等,须书面 通知业主委员会。在业主委员会章程中,可以规定业主委员会缺额补选办法,章程没有约定的,一般可在半年内召开业主大会或业主代表大会予以补选。
业主委员会是依法成立的业主自治组织,业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。如 果出现这种反常情况,房产管理部门应予以阻止。由于物业管理区域的变化引起业主委员会的撤销、合并,须经原核准登记的区、县房管局核准。
业主委员会可设主任1名,副主任1-2名。有的地方,业主委员会聘用执行秘书,负责日 常事务。
2.职权
业主委员会是业主大会或业主代表大会的常设机构,是业主行使自治管理权利的执行机 构。业主委员会应当维护全体业主的合法权益,执行业主大会或业主代表大会的决定。
《城市新建住宅小区管理办法》指出,管委会的权利是:
(2)决定选聘或续聘物业管理公司;
(3)审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;
(4)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
该办法指出,管委会的义务是:
(1)根据房地产权利人和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和 监督;
(2)协助物业管理公司落实各项管理工作;
(3)接受住宅小区的房地产权人和使用人的监督;
(4)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督 指导。
业主委员会的职权由各地地方性法规、行政规章进行规定。主要职权有以下几个方面:
(1)向业主大会或业主代表大会报告物业管理工作,召集和主持业主大会或业主代表大 会,提请审议重大管理事项和措施;
(2)选聘或解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同 ,督促物业管理企业执行合同进行管理服务;
(3)管好、用好物业维修基金;
(4)检查、督促业主和使用人合理、安全使用物业,协助物业管理企业对个别业主和使 用人违章装修和不合理使用物业的行为进行劝阻和监督等;
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