(5)其他事宜。如提出修改业主公约和业主委员会章程议案,组织换届工作,建立业主 委员会工作制度等。
业主委员会一般一个季度召开一次例会,会议必须有半数以上委员出席才有效,作出决 定应当经全体委员过半数通过。业主委员会可临时召集会议。必要时,可邀请政府有关部门、物业管理企业、居委会代表列席。每次业主委员会会议,都应当有会议记录,记录应整理 归档。
(四)业主委员会的章程和日常工作
1.章程
业主委员会筹备组成立起,就要拟订业主委员会章程。业主委员会章程是业主委员会活 动的规范性文件。章程必须经业主大会或业主代表大会审议通过后施行。
业主委员会筹备组可以在房地产行政管理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上制 定章程,制定时结合本辖区的实际情况,征求业主小组的意见,其内容不得违反有关法律、法规、行政规章和规范性文件。
业主委员会章程的内容一般包括:
(1)本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等;
(2)组织及职责;
(3)会议制度及工作制度;
(4)委员的条件、选举及权利和义务等;
(5)经费来源、经费账目管理;
(6)办公用房;
(7)章程、生效、修改、补充等有关事宜。
2.日常工作
业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定,一般说来有如下几项:
(1)了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况,包括辖区物业面积、建筑结构 、产权性质,辖区基础设施、绿化、公建配套情况,辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人按户登记造册。对本辖区的物业管理的目标和要求在广泛征求业主意见后提出初步方案 供讨论;
(2)如辖区原已有物业管理公司进行管理,对原来的物业管理工作作出评价,包括取得 的成绩、得当的管理措施,存在的问题,收费项目和标准的合理性,对原来的物业管理公司是否续聘或解聘提出意见,向业主大会或业主代表大会报告;
(3)与物业管理公司签订物业管理服务
(4)管理好物业维修基金,掌握好对物业维修基金的使用权,遵循专款专用的原则,要 求物业管理公司在账务上按幢立账、按户核算,在年终时可委托有资质的审计单位对物业管理维修基金的账务进行审计,并把结果向业主大会报告;
(5)提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护计划,并提 出财务预算,提请业主大会或业主代表大会审议。必要时,做好物业维修基金的筹集工作;
(6)督促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为准则,协调 好物业使用中业主的相邻关系,对于违章装修,协助物业管理公司进行管理,如有违章行为的人不听劝阻要报告有关行政管理部门依法处理;
(7)做好辖区内道路场地,车辆行驶和停放,以及设置广告等方面的管理;
(8)做好内部管理工作:起草有关物业管理公约、办法的草案;做好委员的增补选举工 作;建立工作制度、会议制度和档案制度;做好办公经费的筹集和使用管理工作;做好办公用房的设置和管理工作;做好换届选举工作等。
(五)业主委员会与物业管理企业的关系
1.经济合同的平等双方
业主委员会与物业管理企业是一种委托与受委托的关系,签订物业管理服务合同前后, 双方地位都是平等的。签订合同前,双方可以双向选择;合同签订时,对于管理目标、要求和费用,双方都要协商,协商取得一致,才签约。其间双方没有隶属关系。在法律上,业主 委员会有委托或不委托某个物业管理企业的自由,物业管理企业也有接受或不接受委托的自由。
2.目标一致的利益双方
管理服务目标一经确定,双方签约后,双方都是物业管理目标的追求者。这个目标就是 为了保持物业的完好,保障物业使用方便安全,维护环境优美整洁,保证公共秩序的良好。在这个目标下,物业管理企业要以优质服务为物业使用提供管理服务,而这种管理服务根本 上是为了物业业主和使用人的利益。双方聘与被聘的关系,融合在目标一致之中;各方的行为不能影响和损害这种目标的实现,否则将承担责任。
3.劳务和经济交换的双方
这一关系是在经济合作关系下产生的,体现有偿的等价交换原则。一方要求对方优质廉 价服务,另一方要求对方支付费用,这是一种对立统一。当出现矛盾时,要依照法律来规范,可以协商解决,合同可修改补充,当矛盾不能通过协商解决时,双方可以依法申诉,直至 提起诉讼。
4.职权范围各不相同的双方
业主要对物业的自用部位、自用设备进行安全使用和维护,又要遵守业主公约和房屋使 用公约,维护公共部件、公共设备、设施的安全、整洁使用。业主委员会对物业管理企业进行的专业管理要监督、检查和协助。物业管理企业是具体作业单位,实施日常管理的作业组 织,在合同范围内业主委员会要与之合作和给予帮助,必要时建立协调工作会议制度,定期召开联席会议,解决管理中遇到的一些问题。物业管理企业和业主委员会要及时向业主大会 或业主代表大会报告物业管理工作。
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