物业服务管理实施ISO9002的目的和意义（一）

标准原文：
    供方应建立并保持形成文件的程序，以确保所采购的产品 （见 3 1）符合规定要求。
理解要点：
    1 在物业管理活动中，采购由两部分活动组成
    （1）为业主 （住户）提供服务的过程中使用、安装和维修所需物料的采购。
    （2）需由其他分承包方提供的服务。如垃圾清运、绿化、四害消杀、电梯维修、房屋维修等。
    2 采购活动的受控
          本条款要求对采购活动进行策划，制定文件化的程序，使采购的产品符合规定的要求。
4 6 2 分承包方的评价
标准原文：
供方应：
    a）根据满足分合同要求 （包括质量和特定的质量保证要求）的能力评价和选择分承包方；
    b）明确供方对分承包方实行控制的方式和程度。这种方式和程度取决于产品的类别以及分承包的产品对成品质量的影响。适当时，还取决于已证实的分承包方能力和业绩的质量审核报告和 /或质量记录。
    c）建立并保存合格分承包方的质量记录 （4 16）。
理解要点：
    1 必须对分承包方进行评价
          分承包方在向物业管理组织提供物料或服务时，均构成物业管理组织向业主 （住户）所提供服务的一部分。对所有分承包方均应进行评价，无论是新的，还是老的分承包方。
    2 评价的依据
          评价应依据物业管理组织与分承包方签定的合同要求进行。但通常这些合同未能完全表达分承包方应满足的要求。所以可能需制定评价方法。
    3 对分承包方的控制和评价要求
          对所有分承包方均需进行控制，但控制程度因其所提供的物料或服务对物业管理服务的最终影响不同而有所不同。企业应建立合格供应商和服务分承包方的清单，作为采购物品和服务的依据，并根据对分承包方控制的结果实施合格的动态管理。
    4 对分承包方控制与评价方式
          下述任何一种方式均可被采用。
    （1）对新的分承包方可全面审核，也可仅根据分承包方以往的历史业绩记录、提供的样品进行评价或现场评价。
    （2）对老分承包方，可采用定期评价的方式。
    （3）物业管理服务中需进行的采购大部分为零星采购，一般采用定厂家、定品牌的方法。对于零星采购物品应加强现场检验 （或验证），以保证买的东西是需要的合格物品。若选择某个商场作为合格供应商则应明确其究竟可以提供哪些品牌和规格的物品，而不应笼统地说五金类、水电类。
    （4）验证分承包方的产品认证证书或 /和质量体系认证证书。
             物业管理组织应保存经评价为合格分承包方的质量记录。这些记录应足以表明分承包方确实符合规定的要求。
4 6 3采购资料
标准原文：
    采购文件应清楚地说明订购产品的资料，可包括：
    a）类别、型式、等级、或其他准确标识方法；
    b）规范、图样、过程要求、检验规程及其他有关技术资料 （包括产品、程序、过程设备和人员的认可或鉴定要求）的名称或其他明确标识和适用版本；
    c）适用的质量体系标准的名称、编号和版本。
           供方应在采购文件发放前对规定的要求是否适当进行审批。
理解要点：
 

www.dichanshequ.com ;   企业应编制采购文件，规定采购物品和服务的类别、规格、等级等，必要时可包括技术质量要求和验收方法。应对发给分承包方之前的采购文件中陈述的各项采购资料予以评审，最后由授权人员审批采购文件。
4 6 4 采购产品的验证
标准原文：
    4 6 4 1 供方在分承包方货源处的验证
    当供方提出在分承包方货源处对采购产品进行验证时，供方应在采购文件中规定验证的安排以及产品放行的方式。
    4 6 4 2 顾客对分承包方产品的验证
    当合同规定时，供方的顾客或其代表应有权在分承包方处和供方处对分承包的产品是否符合规定要求进行验证。供方不能把该验证用作分承包方对质量进行了有效控制的证据。
    顾客的验证既不能免除供方提供可接收产品的责任，也不能排除其后顾客的拒收。
理解要点：
    1 物业管理组织到分承包方货源处验证时，应在采购订单中明确规定验证的方法，合格放行条件及相应的安排。
    2 业主 （住户）如在合同中有验证要求，可以到物业管理组织或分承包方货源处验证 （如发展商或业主委员会对物业管理公司采购公共设备的验证）。物业管理公司不能把该验证用作分承包方对质量进行了有效控制的证据。
    3 业主 （住户）的验证不能免除物业管理组织提供可接受产品、服务的责任，也不能排除其后业主 （住户）的拒收。
4 7顾客提供产品的控制
标准原文：
    供方对顾客提供的产品 （用于供应品或有关活动）应建立并保持验证、贮存和维护的形成文件的控制程序，如有丢失、损坏或不适用的情况，应予以记录并向顾客报告（见 4 16）。
    供方的验证不能免除顾客提供可接收产品的责任。
理解要点：
    1 物业管理活动中业主 （住户）提供的产品是
    （1）开发商或业主托管的楼宇、设备、设施；
    （2）为业主 （住户）提供安装、维修服务时，业主 （住户）提供的产品；
    （3）业主 （住户）委托保管的各种车辆或其他物品；
    （4）业主 （住户）订阅的报纸、函件等；
    （5）在物业管理服务中由业主 （住户）提供的其它各种物品。
    2 对业主 （住户）提供产品的控制
    （1）建立相应的书面程序并予以执行；
    （2）对业主 （住户）提供的产品进行验证；
    （3）对业主 （住户）提供的产品提供贮存条件；
    （4）对业主 （住户）提供的产品予以维护；
    （5）必要时，对业主 （住户）提供的产品进行标识。
    3 发现问题时的处理
    （1）在使用业主 （住户）提供的产品、或在为业主 （住户）提供服务的过程中，发现业主 （住户）提供的产品出现问题时，应及时向业主 （住户）报告并记录。
    （2）物业管理组织的验证不能免除业主 （住户）提供可接收产品的责任。
4 8产品标识和可追溯性
标准原文：
    必要时，供方应建立并保持形成文件的程序，在接收和生产、交付及安装的各阶段以适当的方式标识产品。
    在规定有可追溯性要求的场合，供方应建立并保持形成文件的程序，对每个或每批产品都应有惟一性标识，这种标识应加以记录 （见 4 16）。
理解要点：
    1 物业管理活动中的标识包括
    （1）物品的标识；
    （2）楼宇的标识；
    （3）设备、设施的标识；
    （4）区域的标识 （如住宅区的分布指示）；
    （5）安全、消防标识；
    （6）道路指示标识；
    （7）停车场、停车位标识；
    （8）警示标识；
    （9）告示牌；
    （10）各类服务人员着装及工作卡；
    （11）住宅区名称标识；
    （12）服务部门标识等。
     对上述各类标识应明确具体的标识方式，标志可以是印章、标牌、记录等。
    2 标识管理程序

www.dichanshequ.com     （1）如有必要时，应针对所建立的标识系统制定文件化的程序，并予以执行。
    （2）如有可追溯性要求时，特别是需要追溯其物业管理服务项目的不合格源头时，应规定追溯路径和追溯方法，通过惟一性标识和记录加以实现，并用文件化的程序予以描述。

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