旅美学者用美国实例大谈业主大会法人地位如何

旅美学者用美国实例大谈业主大会法人地位如何提要：美国业主大会如何运作第一，纽约司法部准许开发商有两年担任业主委员会主席及其他职务的权力，或指定他的代理人担任

文章来源自 房 地产 (www.dichanshequ.com)

　　旅美学者用美国实例大谈业主大会法人地位如何

　　[提要]业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区内全体具有业主身份的成员组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利的群众性社会自治机构。

　　业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区内全体具有业主身份的成员组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利的群众性社会自治机构。业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位，但与业主大会履行重要职责不相称的是，业主大会的法律地位不明确，业主大会既不是法人，也不是民法通则规定的可以作为民事主体的其他非法人组织，在法律上没有适合的民事主体地位。业主大会民事主体资格的缺失极大地影响了其职能的发挥。赋予业主大会法人资格一直是学者们热议的话题。

　　由建外SOHO事件说：

　　国内业委会的尴尬位置

　　2008年地产商潘石屹的建外SOHO小区爆发了物业管理战争。据报道，这场战争的起因是：2008年10月，建外SOHO东区业主委员会主任以1700万元物业费去向不明为由，通知物业服务企业“终止合同”，同时委托新物业服务企业进行临时托管。但业主委员会的做法受到部分业主反对与质疑。前任物业服务企业不愿撤离，新老物业服务企业的秩序维护员为争夺物业办公室酿成冲突，小区由此陷入混乱。

　　概括而言，建外SOHO小区的业主委员会不能做到名正言顺，建外SOHO小区的业主委员会没能掌管好财务。

　　但如果你要责怪建外SOHO小区的业主委员会，猜想他们也有一肚子的苦水要吐，当今中国小区想做些事的业主委员会要实施一些决议会常常会被业主杯葛、阻挠、反对，啥事不管的业主委员会会被物业服务企业牵着鼻子走，败了家当还不知道呢！

　　曾有媒体调查显示，业委会在小区的矛盾突出。其中反映业委会运作不规范的占被调查对象总数的19.28%，反映超范围活动影响社区稳定的占5.89%，反映业主委员有特权化倾向的占13.50%，反映业主委员成为物业服务企业对立面的占11.30%。

　　总的来说，国内业委会的位置是十分尴尬。

　　由老美的故事说：

　　业主大会在国外很牛气

　　有一天，笔者与一位房产经纪人约好，下午3点到花园宾馆喝咖啡聊天。但她失约了，第二天打来电话说，昨天中午带领一位客户在曼哈顿租房，业主与房客谈好协议后，去物业服务企业登记，结果等到晚上9点，审查手续还没办完，客户不能住进。

　　房产经纪人想在曼哈顿半天、一天搞定一笔租赁生意，那太天真了！

　　这是因为曼哈顿大部分公寓业主委员会制定的公寓管理制度非常严格，目的是保证公寓业主的居住品质，不能让“阿猫阿狗”混进来。物业服务企业是执行业主委员会的规则，对准房客的收入与品行进行调查，至少要准房客工作单位证明、收入证明、信誉分数、原房东的对该房客的评估信件等，还要收几百元的申请费，搬进搬出要交近千元搬家出入费。

　　这种制度要在国内执行，房东、房客、业主委员会、物业服务企业早就“火拼”起来了，物业服务企业有什么权利审查业主准房客？我的房客给你们挑来挑去，客人跑了，损失谁来赔？业主委员会有什么权利制定这些“混蛋”规则？搬个家，还要收“过门费”，太霸道了吧！

　　但是，美国就行，几十年，近百年了，行过来了，这是因为美国的公寓业主大会是法人，业主委员会与普通的公司董事会一样，也叫董事会，它具有普通公司企业董事会相同的职责与权利。

　　美国的公寓小区只要开盘（美国卖楼花是犯法的，出售的是装修好的房间），哪怕只卖出一套，公寓小区的财务就要与开发商划清，利益要分开。

　　由纽约司法规定说：

　　美国业主大会如何运作

　　第一，纽约司法部准许开发商有两年担任业主委员会主席及其他职务的权力，或指定他的代理人担任。换句话说，开发商有两年时间来管理这个公寓的运作。但是，一年以后或有51%的单元售出，业主有权自行选举业主委员会。开发商按照这项规定，在开盘的同时，就向纽约州政府注册一个以该公寓小区命名的一个公司，如这公寓叫“河畔公寓”，注册的公司就叫“河畔公寓有限公司”。注册公司一般委托律师或税务事务所，交二三百元手续费即可。申请三个星期后，就可拿到政府颁发的开业证书、有限公司的法规手册、董事会股东手册以及钢印一个。

　　公司法人，往往是开发商指定的业主委员会主席，一个物业服务企业的负责人。

　　第二，如果这个公寓小区有500套单元，两年只售出240套，出售的单元不到51%，第三年，开发商也要委托物业服务企业举行业主代表大会，选举新“河畔公寓有限公司”业主委员会（董事会）。当然也可保留老委员。

　　第三，物业服务企业的角色是业主委员会（董事会）所聘请的总经理，他也只拿一份工资，物业服务企业只能获取该公寓小区的总物业费的3%至7%作为管理费，其他的钱均是“河畔公寓有限公司”的。

文章来源自 房 地产 (www.dichanshequ.com)