房地产基础知识：名词解释（3）

房地产基础知识：名词解释（3）提要：起步价某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价　高层物业，以最低层的销售价为起步价

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　　好环境应该是住户喜欢的

　　什么是好环境，住在这里的人最有发言权。第一，环境要美，让住户愿意到这个环境里来；第二，住户进到环境中要感觉很舒适；第三，环境要满足各年龄人的需要：小孩子想骑车，大孩子想玩滑板，老人想下棋，他们都能在环境中找到适合的地方；第四，环境要让住户有归属感、自豪感，即环境要有特色、有个性。从这些方面来讲，做环境之前要考虑谁在这儿住，这些人什么特点，他们要求什么，因为环境首先是为住户服务的。

　　生态必须是环境的第一要素

　　真正的园林，应该是为改变局部小气候、改变环境质量而设计。院子里草多了，树多了，湿度大，空气好，就能令住户心情好、身体好。

　　城市已经远离了自然，在城市规划图上，黄的、紫的、红的全是建筑用地，只有很少的一些绿色。如果连这些绿色也没了，我们完全在钢筋水泥中待着，二氧化碳、毒气堆积，恶劣的气候将使我们的生存受到威胁。所以，国家规定，小区绿化率不能低于30％，这30％是要建花园的，是要造氧、吸尘、降温的，你又把绿地搞成铺装、建成混凝土的构筑物，去追求纯艺术、纯文化，这将会带来整个大环境的损失，具体到住户来说，二氧化碳、有毒气体会比别的小区多，温度比人家高好几度。

　　所以，对环境的评价，不是看它的华丽或者独出心裁，而是首先要看它是否改变了生态环境，这是第一标准。

　　环境应摆脱形式回归自然

　　环境设计不能摆样子，比如欧陆风情。其实欧洲先进的环境很多，我到过欧洲居住区很多次，从没有见过国内所谓的欧陆风情，越高尚的住宅越朴素，也就是树林、草地、花卉。人家讲究的是花卉、植物的配置，对生物的理解、对自然的追求，但咱们却在追求人家的历史，把人家皇家园林的柱头啊、维纳斯啊搬过来了。其实，美国总统的院子里有什么？就是花、树、白白的凳子、网球场，中国皇帝也喜欢住大花园，而不是住在疙疙瘩瘩的构筑物里。

　　当然，原来咱们太穷，房前屋后什么都没有，现在从简到繁，环境越复杂、越华丽越好，到一定程度，必然又从繁到简，这是一个发展过程。所谓的“简”，就是自然的环境。没有什么潮流能够永存，只有大自然是永存的。

　　环境设计者必须具备专业知识

　　环境是一个很专业的领域，不是谁都能来做的。现在环境热，搞建筑的、工艺美术的、雕塑的、农业的、林业的都来搞环境，好的方面是给这个行业注入了活力，坏的方面是设计者缺乏专业知识，造成干什么行吆喝什么，比如做雕塑的就热衷于在小区里做大雕塑，雕塑大了广场就得大，路就得宽，路都宽了，树就种不下了，这样就根本不是居住区的环境了。再比如，既然环境应以生态为主，设计者要知道树木、花草的习性，懂得营造小气候，不具备生态知识根本不行。

　　环境空间尺度要合理

　　环境必须能让住户参与，所以要有小广场、小亭子。但场地是为人服务的，必须适合人的尺度，不能把住宅区的环境设计成公园、大游乐场。环境中场地尺度不合理，有设计的问题也有开发商的问题。那些认为广场越大、越气派越能显示开发商气魄的观点，根本就没有考虑到住户的需要。2000万的工程用1000万做个广场，搁天安门边上会比较合适，但决不是家的感觉。

　　不能一味地批判“环境时尚”

　　当然，对不同风格的园林也不能一概持批判态度，环境和穿衣服一样，是有时尚感的，不能一刀切，比如南非做出来荷兰的庭园，到现在成为着名文物景观，有什么不好？世界文化人类共享，大家既然没有见过欧洲的，就给他做个欧洲的开开眼界，也没什么不好的，住户还会因此产生自豪感。事物都有一个发展的过程，等以后人们的眼光提高了，文明程度增强了，自然的、生态的环境，自然会成为新的时尚。

　　城市公共建筑用地

　　按照城市建设总体规划所作为的布局，为公共建筑建设划定的用地

　　挖顶

　　通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。

　　土地使用权的转让

　　土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与

　　土地附属物

　　地上构筑物及与土地联成一体的城市基础设施，房屋作为独立类型的上地定着物，一般不包含于土地附属物之内。

　　代物清偿

　　亦称《替代清偿》或《代偿履行》。指在债权人同意的情况下，债务人用他种给付代替原定的给付以清偿债务的行为。

　　土地使用权期满的法律后果

　　土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无现取得。土地使用权期满后，土地使用者需要续期的，可以申请续期。

　　土地使用权出让年限

　　土地使用权出让的最高年限是：

　　一、居住用地七十年；

　　二、工业用地五十年；

　　三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　四、商业、旅游、娱乐用地五十年；

　　五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新剑订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。

　　起步价

　　某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价　高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×× ×元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意.

　　预售价

　　预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准

　　均价

　　将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

　　房地市场价

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