商业地产销售培训：物业管理常识

商业地产销售培训：物业管理常识提要：公用设施专用基金：住宅开发建设单位应当在住宅区移交时

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　　商业地产销售培训：物业管理常识

　　1、物业管理名词概述

　　1）物业：是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

　　2）业主： 是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有人。

　　3）属地管理：是指区域相关部门的管理。

　　4）行业管理：是指本行业归口处的管理。

　　5）管理：针对物业管理来理解可以概述为打理、维护、修缮。

　　6）公用设施专用基金：住宅开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨的公用设施专用基金。此基金只限于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

　　7）住宅维修基金：是指在住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主作保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；当业主发生变更时原业主所缴住宅基金是不可退还的。此基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代替，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

　　2、深圳市现行物业管理方式

　　深圳现行的物业管理方式均采用了业主自治与专业服务结合，属地管理与行业管理相结合的管理方式或模式。

　　3、业主大会及管委会（业主委员会）

　　住宅区入住率达到百分之五十以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召开第一次业主大会，选举产生管委会；但已经入住业主中持有过半数以上投票权的业主决定，可推迟召开业主大会。

　　4、业主大会职权

　　1)选举、罢免管委会的组成人员。

　　2)监督管委会的工作。

　　3)听取和审核管委会的工作报告。

　　4)决定住宅区内关于业主利益的重大事项。

　　5)修改业主公约。

　　6)改变和撤消管委会不适当的决定。

　　7)批准管委会章程。

　　5、业主大会的组成

　　业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。

　　6、管委会的组成

　　管委会委员均由业主大会在业主中选举产生。常规性一个单元产生一名，人员数额一般为十一至十七人，不可少过五人，且总人数一定要为单数。

　　7、管委会的职权

　　1)召集和主持业主大会；

　　2)审议决定住宅维修基金及公用设施专用基金的使用；

　　3)采取公开招标或其它方式，聘请物业公司对住宅区物业管理，并签订委托管理合同。

　　4)审议物业管理公司制定的对本住宅小区的年度管理计划、住宅区配套工程及重大的维修工程项目；

　　5)审议住宅物业管理服务费的收费标准；

　　6)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作；

　　7)管委会任期每届为三年。

　　8、物业管理公司的义务

　　1）以"为业主服务"为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

　　2）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；

　　3）接受管委会和业主的监督；

　　4）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

　　5）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

　　9、住宅区的使用和维护

　　住宅区建成移交时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅区工程建议资料：

　　1)住宅区规划图、竣工总平面图；

　　2)单位建筑、结构、设备竣工图；

　　3)地下管网竣工图；

　　4)住宅区各类房屋清单；

　　5)出售房屋的产权范围或成本核算清单；

　　6)住宅区公用设施、设备及公共场所清单；

　　7)住宅区未完工的房屋公用设施、设备及公共场所的竣工日期；

　　8)其它必须资料。

　　10、物业管理中对于房屋的维修责任，按以下规定划分：

　　1)室内部分由业主负责维修；

　　2)房屋的外墙、电梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司定期养护和维修，其费用从住宅基金中支出；住宅区的道路、路灯

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