恩波经典项目综合分析

恩波经典项目综合分析提要：障碍点：1．项目目标消费群的数量有限，竞争对手对市场的分化基本处于同一层面上；2．项目建筑形式单一，且缺乏规模优势；

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　　恩波经典项目综合分析

　　（一）机会点：

　　1．富阳房产呈上升趋势的发展态势；

　　2．土地供应量较为有限，尤其是市中心区可供开发的地块较少；

　　3．房产价格的整体上扬，为项目实现预期的销售目标创造了条件；

　　4．周边房产普遍销售较好，购销两旺；

　　5．开发商的普遍不成熟以及相对较弱的竞争环境；

　　6．银泰房产已开发过众多楼盘，有一定的开发经验；

　　7．银泰房产在当地的品牌号召力；

　　8．消费观念的不成熟，有一定的市场引导和操纵的空间；

　　9．产品设计上相对的优势；

　　10．总户数较少，销售压力相对较少。

　　（二）障碍点：

　　1．项目目标消费群的数量有限，竞争对手对市场的分化基本处于同一层面上；

　　2．项目建筑形式单一，且缺乏规模优势；

　　3．项目的地段位置距江边还有一段距离，较部分对手差；

　　4．项目售价相对较高，房子总价基本都在50万元以上；

　　5．项目1号楼8楼以上方可见到江，2号楼前面视野欠理想；

　　6．由于规模较小，相应的住宅配套、景观等受到限制；

　　7．项目周边道路较窄，缺乏开阔的空间感；

　　8．前期的设计规划、方案调整较长的周期，致使消费者的关注度下降；

　　9．从预定到项目正式开盘销售较长的时间周期。

　　（三）目标人群描述：

　　以项目的售价目标为基础，根据前期市场调查的结果，本案的目标消费群具有以下特点：

　　1．年龄在30-45岁之间；

　　2．年收入界定为100万元左右及以上；

　　3．教育水平一般，但见多识广；

　　4．地域及行业特征：

　　1）江南的造纸业；

　　2）大源的铝合金业；

　　3）高桥的通讯电缆业；

　　5．职业范畴为：私营企业主、大型企业销售经理、企业负责人、政府官员、回国人员等；

　　6．住房条件：一般为二次或以上购房条件，在家乡拥有面积较大的私房，甚至在市区也拥有一定面积的住房，但缺乏自身价值的满足感，进一步改善居住环境的愿望较强烈；

　　7．主要生活形态：工作努力，获得大量财富，喜保留独立的生活态度，希望“小家型”的居住方式；

　　8．对住宅的主要期望（由主到次）：

　　1）环境、地段：最希望住宅周围环境良好，地段相对靠近市中心；

　　2）外型观感：新颖、现代、洋气、具有一定的标志性；

　　3）住宅总价在40万左右；

　　4）户型设计合理，关注朝向、采光及进深；

　　5）口碑较好的品牌及安保到位的物管。

　　9．影响购买决策的主要因素：朋友与亲属的建议；

　　10．主要购买动机：

　　1）改善居住品质以体现自身身份，追求尊贵感；

　　2）满足实际的生活需要，包括对自身及子女的将来考虑；

　　3）一定的保值、投资心理。

　　11．形成购买诱因的理由：

　　1）符合个人对居住品质及尊贵感的要求；

　　2）新颖、独特的建筑风格；

　　3）价值超过价格；

　　4）较为理想的户型及综合品质。

　　（四）项目利益点梳理：

　　1．成熟的、周边公共配套齐全的生活环境；

　　2．地段位置距江边不到100米，紧邻恩波广场，闹中取静、环境优雅的地理环境；

　　3．人车分流的内部交通系统，集中地下车库，100%的汽车泊位率；

　　4．喷水池、儿童活动场、硬地铺装漫步道、大面积绿地等丰富的景观；

　　5．会所、高级电梯、智能化设施等完善的物业配套；

　　6．建筑外墙采用金属涂料历久弥新，极具现代感及品质感；

　　7．建筑顶部的飘板和灯塔设计，具极强的识别与标志性特征；

　　8．2号楼的底层架空处理，产生通透的空间感受，由此形成通透而完整的内庭花园；

　　9．1号楼三层带屋顶花园，2号楼一层花园；顶楼跃层带屋顶花园和大露台的生态立体设计；

　　10．大开间、短进深的户型设计，采光、通风性更佳；

　　11．餐厅、客厅、门厅的多厅设计，功能区分合理；

　　12．明厅、明室、明厨、明卫的四明设计；

　　13．每户均设有两个（或以上）卫生间，卧室、客厅各带卫生间；

　　14．全部户型的错层设计，将动静区充分分离；

　　15．南北双阳台、弧型阳台设计，现代动感、视野更开阔；

　　16．弧型景观窗、落地窗和凸窗的结合设计，窗格尺度更大、形态丰富多样；

　　17．储藏空间和空调机位的专门设计，便捷周到。

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