恩波经典项目市场态势描述提要:广告环境A.富阳房产的广告投放整体上缺乏系统性。路牌广告数量较少,报纸及电视均未形成专门的房产板块
文章来源自 房地产 (www.dichanshequ.com)恩波经典项目市场态势描述
(一)市场背景:
1.富阳房产市场近年发展迅速,2000年全市房地产投资2亿元,增长8.7%。城镇居民人均居住面积15.33平方米。房地产住宅开发面积25.69万平方米,住宅竣工面积14.17万平方米。从以上数据来看,富阳房产正处于良性循环,呈上升趋势;
2.富阳房产受到当地地理环境的限制,主要沿富春江东西向进行开发,特别是北岸的市区部分。南岸的跨江发展虽已提到议事日程,但进展缓慢。商品房的开发自94、95年始,由于受土管部门土地供应量的制约,已开发项目建筑面积均在数万平米左右,大规模的社区不多;
3.富阳房产市场购销旺盛,主要因为供应量较为有限,销售率基本为100%;
4.房产品价格近年逐步攀升。目前多层住宅均价在2000元/平米以上,其中直接沿江的景观房产房价突破4000元/平米;
5.富阳城镇居民人均可支配年收入为8434元。对于能够在富阳市区购买临江等价格较高商品房的消费者,“中产阶级”人士居多。主要指从事通讯、造纸、电缆销售等有较好收入的人群。高收入的销售人员、大型企业高层管理以及私营企业主等将构成“恩波经典”项目的目标消费群。
(二)竞争环境:
1.区域环境
A.与“恩波经典”处于同一区域的竞争楼盘有如意花苑、明珠大厦、天河·富春湾以及春江花园等;
B.天河·富春湾余房不多,且仅为低楼层的小高层户型,价性比不高,基本不构成竞争;
C.如意花苑处于本案西南侧,地段位置较本案优,属于16层小高层。目前可订房源有限,处于销售末期,基本不构成竞争;
D.明珠大厦处于滨江西大道,地段位置较本案优,属于独立高层。各方面条件的相仿,将分流本案的部分客源;
E.春江花园位于滨江西大道,地段位置较本案优。总建筑面积10万余平米,包括5幢高层、7幢多层、小高层及别墅等,目前处于前期方案阶段。地段与规模的优势,将造成部分消费者持币观望,对本案的销售造成一定的影响。
2.价格环境
A.通过前期调查,本案目标客户的心理价位在3000元/平米左右;
B.位于桂花西路的世纪大厦均价2700元/平米,具有一定的价格优势;
C.明珠大厦起价4080元/平米,主要与其沿江的地段有关。价格与本案接近,将构成较为直接的竞争;
D.春江花园目前暂定方案高层均价4700元/平米,小高层起价3500元/平米,多层2700元起价。较高的价格对本案的销售较为有利,然而也将限制本案的起步价位。
3.广告环境
A.富阳房产的广告投放整体上缺乏系统性。路牌广告数量较少,报纸及电视均未形成专门的房产板块。开发商的广告意识普遍不强;
B.春江花园目前在恩波广场拥有大块路牌广告,加上国庆期间的广场咨询活动形成了一定的市场关注度;
C.天河·富春湾曾在开盘时投放过数月的电视广告;
D.其它竞争对手目前所见广告有限。
(三)项目市场认知:
1.恩波经典作为银泰·丹阳花园二期市场对项目的基本情况有一定认知;
2.通过前期销售人员的介绍,目前预约客户为130人左右;
3.预订客户基本明确项目的价格在3000元/平米以上,项目目前处于方案调整阶段;
4.恩波经典自命名确定后未曾进行过大范围宣传,市场对新名称较为陌生;
5.目前已预约客户对项目的居住环境、户型设计、安防设施较为关注;
6.由于本案的价格距消费者的心理期望有一定差距,故真正的利益点承诺才是巩固已有客户和发展未来客户的关键。
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