保证金－－房地产销售无序化的表现

保证金--房地产销售无序化的表现提要：越是发的房地产市场，销售代理市场越是规范，例如深圳。房地产的开发与销售应当朝着专业化的方向发展。开发商专业的进行开发

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　　保证金--房地产销售无序化的表现

　　海南的房地产销售行业可谓鱼龙混杂，导致开发商不敢将自己的物业托付给代理公司销售，最终导致——“保证金”现象的出现。

　　何谓“保证金”？保证金就是开发商在让代理公司代理销售之前交给开发商手上的一笔费用。这个费用少则10万多则上百万。主要目的是怕代理公司不尽心做，自己拿着这个钱心理舒服一些，晚上能睡的着觉。保证金的传统可能是从包销代理的模式演变而来的吧。包销代理要比保证金更厉害一些，包销一般交了钱之后，开发商不用操任何心，因为代理公司完不成任务自己要把剩下的吃下来，否则交的包销费用（美其名曰“保证金”）一分钱也拿不回来。

　　在海南包销的项目好像没有几个是有好下场的，要么开发商的项目被托很久，导致项目形象定位等等受损，关键是开发商的资金被压在项目上面。银行的利息已经远远大于所交的保证金。到头来损失的是开发商。对于代理公司来说也是灭顶之灾。大部分都是法庭上相见。对于这些代理公司来说也是自找苦吃，两个字“活该”。因为这些代理公司希望包销项目一夜发家，提高项目价格，吃差价，也间接的促进了房价的上涨。而且问题的根源在于这些代理公司90％是半路出身，原来可能是从事其他行业，看到有项目要包销就以为看到了金矿。以为房地产代理销售是一件容易的事情，打打广告，设置一个售楼处就可以了事。毕竟海南的房地产市场不是北京、深圳、上海的房子，拉一条横幅就可以买房子。海南的房地产市场比较复杂，所以水到底有多深他们根本不知道。直到的只是自己销售完能够赚多少。往往最终将自己的老本都搭在里面了。

　　包销的历史慢慢的推出舞台，因为政府管理部门已经明确规定不能包销项目，不能吃差价。否则吊销营业执照。但是包销的环境带给开发商心理的恐惧，对当地产代理机构的能力产生的巨大的怀疑。还是以交保证金为前提来代理项目。这样对于房地产代理行业来说，衡量竞争力的不再是策划与销售能力，而是资金实力。这些也给那些外行业的投机分子看到了这个机会。以资金换取项目，轻而易举的进入房地产销售行业。最终导致大量项目销售缓慢，代理公司纷纷撤场为下场。开发商一个个就像惊弓之鸟，一朝被蛇咬十年怕井绳。开发商不在相信任何代理公司，只能相信金钱，虽然已经有之前的教训，但是他们还是喜欢用金钱来激励人，莫不知做为代理公司追求的还有品牌、还有形象。不知道品牌对于一个靠智力和手艺吃饭的行业的重要性。

　　保证金应当说是海南房地产行业的悲哀。因为他代表了海南房地产市场的混乱与无序。这个原因应当是多方面造成的，包括代理公司、开发商，还有政府监管部门。

　　代理公司的责任主要在那些挤入这一行的非专业的人士。他们之前可能在做旅游、也可能在做工程或者装修。可能接触过房地产销售，但是知之皮毛便敢操刀上马，精神可嘉。但殊不知房地产营销代理是一个需要经验和专业技术的一个行业，是一个技术活。这些人的进入打破了正常行业的规则，一种金钱基础上建立起来的规则取代了以业绩与品牌为基础的规则。要说这些人是可气的，还不如说这些人是可怜的。因为外行进入这个行业后掉进陷阱血本无归的还是大有人在的。代理公司当中还有一批从代理公司裂变出来或者开发商的销售部门裂变出来的一部分人，这部分人可能只弄得销售，就以为营销代理仅仅是销售。一两个人凭借一定的资金与华丽的承诺试图进入这个行业。中间出现的结果只能是单枪匹马迎战或者销售任务层层转包。销售业绩成败两重天。

　　开发商好像一个受过惊吓自己的小孩，一直遮着自己的脸，对外界充满了怀疑。对代理公司一开始就有一种怀疑。最终有一批自己招兵买马，拉起一个销售队伍，自己的人感觉还是心理踏实一些，这样自己也能都在一个项目上赚够足够的利润。殊不知销售进度在哪里，有多少项目搁置多时，资金成本就有多高，风险有多大。开发商没有意识到一个专业的营销代理公司的团队的力量是多么重要。可能开发商为自己高薪挖到的一个人才而窃喜，但是可能要形成一个有精神的团队是需要一定时间的。毕竟海南的开发商不像万科那么有实力，能够持续开发，能够在不断开发当中锻炼团队。开发商的不作为也导致寻找不到好的代理公司。招标不作为，希望对比几家公司的方案心理有个数，但是没有经过正规招标来办。让一些负责项目的经理狐假虎威，私下授受多少贿赂。开发商销售监管不作为，对项目销售不闻不问，等到出现问题后才惊慌失措。真正的销售应当是项目配合，项目协助的。所以开发商也不能逃脱责任。

　　市场的混乱自然离不开主管部门的责任了。大量转行的从事代理，导致行业鱼龙混杂。这是行业主管监管的缺失造成的。建议主管部门对房地产代理机构实行严格的市场准入制度和资质评定制度。有多大的能力做多大的事。通过制定准入标准，对代理公司代理的项目大小和代理项目的多少进行限制。保证代理公司的精力能够全力以赴的做好开发商的项目。并且对代理公司的从事年限，公司人员的素质等等做为销售代理公司的资质等级划分标准。这样可以让开发商相信代理公司。可以通过销售事故或者失败案例降低代理公司的代理资质等级来制约代理公司。相信这样才会让市场更加规范。

　　越是发的房地产市场，销售代理市场越是规范，例如深圳。房地产的开发与销售应当朝着专业化的方向发展。开发商专业的进行开发，负责好土地、资金等问题。营销策划公司负责好项目的前期策划与销售工作。各尽其职，发挥最大的优势，这样才能使房地产市场更加规范，才可以避免许多人浑水摸鱼，从中投机。纵观世界发达的地区，已经实现房地产销售的正规化。所以中国，特别数海南的房地产销售的路还有很长，任重而道远。需要开发商、代理公司、政府监管部门一起努力。(来源：搜房网)

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