肥料能迅速提高肥力,提高土地收益。不同作物由于管理方式不同,应根据实际情况分别计算。
3)水费
水费的缴纳不同的地区情况不同,计算时应根据区域的情况而定。
4)人工费
由于农业基本属于劳动密集型产业,需要雇佣一定的农业工人进行生产。由于地域的差别、农业耕作期不同,工人的工作期和费用也不同,大多数雇佣工人工作期即为作物耕作期。在现阶段一定农业机械化条件下,通常只使用少量工作人员,只是在农忙时,再雇佣一些临时人员。计算时可采用当地同等条件下的雇工费用。种植经济作物的通常还需聘用一些专家和
5)机工费
由于机械化的发展,原来需要大量人工耕作的劳动,如收割播种等现在均可由农业机械完成。但由于规模的大小不同,不一定每户都需要自己购置大型农业机械,一般拥有小型农业机械即可,大型机械可以通过雇佣来解决。具体计算时可根据区域和宗地具体情况来定。通常使用小型农用机械可耕作的可不计入机工费,但应计入该机械每年的材料费和折旧费,大型农机具可采用当时的雇佣价格来计算。
6)农药费
使用必要的农药,以防止农作物的病虫害,是农业发展的必要保证。不同的作物使用的农药种类和数量不同,计算时应根据具体情况计算。
7)农舍费
在一个农场建成之后,必要的农舍也就不可缺少。农舍费指的是评估宗地上的建筑物、构筑物的维修费和管理费用等,而不是指农舍的重置成本。
8)农田水利设施的维修费
农田基本水利设施需进行清淤加固等工作,所以每年的维修费用也就成为经常性费用。有时这些费用包含在人工费之中,但通常由于时节的限制,必须有专门的费用雇佣别的工人进行,所以农田水利设施的维修费用也应专门列为费用。
9)税费及其它费用或不可预见费
一般经营较大规模农地的都是承包或租赁集体或国有的土地,一般合同中都规定要缴纳一定的承包费、管理费以及一定量的国家定购粮,税收一般有农业税、农林特产税等,这些税费在计算时依照合同或税法中的有些规定计算。
在农业生产的年经费中,还需要很多项目的费用,如材料费以及其它一些不可预见的费用等。这些费用应在具体工作时详细调查。
3.求取年纯收益
土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。
4.确定还原利率
一般来说,收益率的大小与投资风险的大小成正比。土地还原利率实质上是一种土地投资收益率,是价格与纯收益之间的比率,是反映土地纯收益与土地市场交易价格之间比例关系的系数。
求取还原利率的方法有以下四种:⑴租价比法,选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似地区,相同用途的三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例,以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率;⑵通过安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率,中国人民银行公布的一年期定期存款利率或一年期国债年利率可视为安全利率,风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展和农用地市场等状况对其影响程度而确定;⑶各种投资及其风险、收益率排序插入法,将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原率;⑷选择存款利息率、贷款利息率、存贷款的平均利息率、资本增值率、实质利率、资本投在有息证券上的利息率等作为还原利率。
具体测算农业用地的还原利率时,一般可以采用'安全利率 + 风险调整值'的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲,获取收益的风险除国家产业政策和农产品供需对经营产生的风险外,各种自然灾害对农作物的风险也很大,如冰雹、霜冻以及旱涝等自然灾害对农业用地收益的影响就比较大。种植多年生经济作物除上述风险外,由于其生长周期较长,所以经营风险更大。由于农业科技的不断进步,新品种不断问世,品种淘汰的周期越来越短,使投资经营风险越来越大。对于一般种植业用地来讲,其风险调整值可以在1%-2%左右,而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。
5.计算收益价格
农用地收益价格=土地年纯收益÷土地还原率。
土地年纯收益每年有变化的,应根据其变化规律采用相应的公式进行计算。
㈡市场比较法
市场比较法是根据替代原理,将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较,并对类似农用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估农用地价格的方法。
基本公式为:PD=PB×A×B×C×D×E (2)
式中:PD--待估地块价格;
PB--比较案例宗地价格;
&nb
A= 比较案例宗地情况指数
待估宗地估价期日地价指数
B= 比较案例宗地估价期日地价指数
待估宗地区域因素条件指数
C= 比较案例宗地区域因素条件指数
待估宗地个别因素条件指数
D= 比较案例宗地个别因素条件指数
待估宗地生态环境条件指数
E= 比较案例宗地生态环境因素条件指数
㈢成本逼近法
成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益,并进行各种修正来确定农用地价格的方法。
其基本公式为:
农用地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 (3)
1.土地取得费
土地取得费是指为取得土地使用权而向土地所有者或原土地使用者支付的费用。对于农业用地来说,土地取得费通常分两种情况,一种是取得集体荒山荒地进行开发的,这种取得方式一般是承包取得,土地所有权人与承包人签定承包合同规定双方的权利和义务,并收取一定费用,土地取得费一般会在合同中有所说明。另一种是国有大中型农场由于各种原因不能开发或撂荒的土地较多,故采用承包的方式对外承包,承包人支付一定土地取得费后即可得到一定年限的土地使用权。由于其取得方式为承包方式,土地使用权利也有局限。其使用权是不完全土地使用权,即承包土地使用权。
土地取得费一般都反映了农地在地理位置、土壤的理化性质、土壤母质、水资源及气候等方面的差异。
2.土地开发费
农用地的开发主要是指农业开发的基本工程(沟、渠、田、林、路的配套)和土壤改良等。
沟渠田林路的配套非常重要,其中关键的因素就是灌排水的问题。土地平整直接影响作物的生长并有利于农田排灌。路网配置的科学合理是农业规模经营农业机械化的发展所必备的。林网的建设是防止水土流失及土壤沙漠化,是持续有效合理发展农业的保证。具备了这些条件即基本具备农业生产的条件。对以上各项费用分别进行调查就可以得到区域的各项工程费用。
农业用地的改良也是一项成本,对于新开发的农业用地来说必须有一段时间进行熟化。对于多年生经济作物在产生纯收益之前的投入,实际上也就是土地的熟化费用(有些书上称之为成园费),它包括了购置树苗进行栽植培育等花费的大量费用,其土地熟化的标志是树苗长大并获取纯收益,由此可以计算土壤熟化费用。因此对于种植多年生经济作物的土地,地价中应包括地上青苗附着物的价格。
对于新开发的土地,其土地开发费的计算应当按其达到的开发状况和熟化程度结合当地的情况确定其开发费用。
将以上几项开发费用分别进行计算然后加总即为土地开发费。
3.农用地开发利息
《农用地评估有关问题的探讨》相关文章>>>