土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息,利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。
计息期间以农用地开发周期为基础,考虑各项投资的投入特点确定。农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。
4.农用地开发利润
利润是对农用地开发投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。
5.各项税费
主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费,具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定。
6.农用地增值收益
土地资源是不可再生资源,具有一定的稀缺性。合理利用土地,提高土地集约化经营程度,能够使土地生产出更多的财富。农用地增值收益是指待估农用地因增加投资进行农用地开发或者中低产田改造,使农用地生产能力得到提高,而引起的农用地价格的增值。农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。
7.计算农用地价格
㈣ 剩余法
剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估农用地价格的方法。
基本公式为:
待估农用地的价格= 总开发价值或开发完成后的农用地的总价格―整个开发项目的开发成本―开发者合理利润 (4)
1.估算开发完成后的农用地价格,必须根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式的农用地价格,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格。
开发周期和投资进度安排应参照类似的农用地开发过程进行确定。
2.开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和,主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。
3.开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率。
4.确定待估宗地的价格
利用剩余法的基本公式求出待估宗地的价格。
四、各种评估方法的适用范围
收益还原法用于有收益的土地价格,尤其是现有的用途为最佳用途时。而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原利率的求取,则要受到一定的社会经济情况影响,农用地又要受农产品市场行情影响,确定时有一定困难。因此其评估精度受到求取土地纯收益及确定土地还原利率精度的限制。市场比较法的应用条件是有较完全、成熟的土地市场,在同一供需圈内有数量足够多的交易案例,并且有一定数量的可比性很强的比较案例。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外,还可用于其它估价方法中有关参数的求取。受国情和市场发育程度的影响,目前在很多地方(区域)的农用地评估中难以满足,缺乏有关农地买卖的法律条文规定,实际操作起来较困难。成本逼近法适用于未利用地和宜农荒地评估,特别适用于土地市场不发育、土地成交实例较少、无法用市场比较法时进行估价。由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于其效用,而非所花费的成本,也就是说,土地成本的增加并不一定会增加它的价值,尤其是土地实际开发成本的增加,不一定带来高的土地价格。而且,单纯从成本角度考虑,难以体现农用地的生态价值。但由于就社会客观平均开发成本而言,成本已为社会接受,应在价格中得到相应体现。所以,尽管成本逼近法在土地估价的应用受到一定限制,且有一定的争议,但仍不失为推算土地价格的方法之一。剩余法适用于新开发农用地的价格评估。一般认为,此方法较为粗略,通常在市场不够发育、难以采取市场比较法评估时采用。运用该方法应具备的外部环境条件包括:⑴农用地的投资、开发按市场机制运行;⑵国家对农用地开发的长远政策稳定而明朗;⑶有统一健全的法律法规;⑷国家对农地投资与交易的税费规定稳定而清晰。如不具备这些条件,则评估结果的准确性将大打折扣。
五、结论与建议
农用地估价是资源性资产评估中的一种,有其特殊性,包括:
⑴农用地既是劳动对象,又是劳动手段,是不可替代的生产资料;
⑵农用地资源只要合理利用,不仅可以自行恢复和再生,而且可以永续利用;
⑶农用地受自然环境影响显着;
⑷农用地是一个复杂的生态系统,其资源价值取决于系统循环状况。
现阶段农用地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法等。各种方法有各自的适用范围,实际应用中受到一些限制。对于农用地的转让、转包、抵押、合资、租赁等不同目的的评估,应根据实际情况选用上述方法进行。
参考文献
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