房地产代征地历史成因与影响的分析

    四、建设项目分摊代征地费用分摊基数

    规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设项目建筑面积和代征地土地面积之间的关系以及公式:

    代征地比例=代征地占地面积¸建设用地面积

    可推导出:

    规划楼面分摊代征地费用

    =代征地总费用¸建设项目建筑面积

    =代征地总费用¸ (建设项目建设用地面积´规划容积率)

    =代征地总费用¸(代征地占地面积¸代征地比例) ¸规划容积率

    =代征地总费用¸代征地占地面积´代征地比例¸规划容积率

    =现状地面分摊代征地费用´代征地比例¸规划容积率

    即:

    规划楼面分摊代征地费用=现状地面分摊代征地费用´代征地比例¸规划容积率

    根据上述公式可看出,若建设项目代征地比例为50%,现状容积率为0.7,规划容积率为2.5,则规划楼面分摊代征地费用为现状代征地楼面费用的14%,为现状地面分摊代征地费用的20%.

    五、代征地费用的分摊

    根据上述分析,项目代征地费用按照“谁受益,谁投资”的原则,政府应分摊一部分费用,该部分费用可根据项目的规划容积率.代征地的比例和代征地的规划用途来计算,公式为:

    政府分摊费用(楼面)

    =规划楼面分摊代征地费用´代征地比例修  正系数´规划用途修正系数

    =现状地面分摊代征地费用´代征地比例¸规划容积率´代征地比例修正系数´规划用途修正系数

    其中规划用途修正系数,主要考虑到代征地规划用途对建设项目,可能会产生正面影响,也可能会产生负面影响,修正时根据代征地规划用途对建设项目的影响程度分别进行。

    代征地比例修正系数,是在确定了建设项目建筑面积分摊的代征地费用后,对该部分费用根据代征地的受益方的受益程度来进行分摊,即对建设项目和政府确定合理的分摊比例。

    地价款的管理为政府行为,哪些代征地的费用应分摊以及何时分摊本文不发表评论,本文仅在假设代征地费用要分摊的前提下进行探讨。

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