写字楼物业管理的组织工作
通常写字楼物业管理的组织工作有以下四个部分:(1)制定写字楼物业管理计划;(2)大楼开展管理前的准备工作;(3)物业管理服务范畴;(4)物业管理财务、组织及人事制度。
写字楼开展物业管理前的准备工作
写字楼开展物业管理前应做好各种准备,具体体现在:(l)根据大楼特点及周边环境,编写物业管理维修公约;(2)草拟一切有关物业管理的文件,包括大楼的各项制度、装修规定等;(3)从物业管理角度,向发展商提供合理化意见,为日后管理和物业升值服务川的做好大楼交接各项准备工作。
物业管理装修服务范畴
物业管理装修服务是指所有业主和用户进行装修,装修图纸都需要物业管理公司事先批准。
写字楼物业管理服务范畴
写字楼物业管理服务范畴很多,主要包括:(l)装修图的审批,(2)维修服务;(3)保安服务川的清洁服务;(5)咨询服务;(6)公关服务;(7)向业主和用户定期报告。
写字楼的市场销售
市场需求是写字楼经营的主要依据,只有在了解市场的基础上,才能制定好写字楼产品计划,通常市场销售有以下三个环节:(1)市场调研;(2)销售合同的签订;(3)销售合同执行。
写字楼市场调研的内容
写字楼市场调研的主要内容:(1)宏观环境;(2)市场需求;(3)写字楼营销状况;(4)竞争对手等。
宏观环境
宏观环境包括政治、经济、社会三大因素,具体有:(1)国家有关法令政策;(2)国际政治、经济形势变化;(3)写字楼承租人的政治倾向;(4)写字楼承租人所在地区的国民生产总值、国民收人、物价水平、物价指标等。
市场需求
写字楼市场变化发展趋势是市场调研的关键内容,它包括:(l)房地产发展商的投资意向;(2)现有租购写字楼市场对写字楼的需求量;(3)同档写字楼需求情况;(4)潜在市场调查。
写字楼营销状况
写字楼营销状况是指本企业销售状况,它包括:(1)写字楼经营管理状况;(2)价格定位及价格构成;(3)促销情况。
销售合同的执行
销售合同的执行是通过客户迁入写字楼,客户使用写字楼,客户迁出写字楼的整个过程。
客户迁入程序
客户迁入程序通常是:(1)营业部的工作;(2)财务部的工作;(3)工程部的工作;(4)保卫部的工作;(5)公关部的工作。
营业部工作
营业部的工作程序是:(1)向客户发合同第一期房租及保证金收费单,及时将客户签字确认的收费单转送财务部作为收款凭单;(2)根据客户要求,向工程部发工作单,安排办公室装修,通讯安装;(3)发工作单,安排为办公室配置所需办公家具;更换客户房间门锁以及清扫等工作;(4)在客户正式迁人前,向各部门发出《商社迁人通知单》并通知各有关部门。
财务部工作
财务部接到营业部转送收费单,及时确认领款到账情况并通知营业部。
工程部工作
工程部接到营业部工作单后,及时与客户联系并洽谈有关办公室装修事宜,为客户推荐1~2家装修队伍进行报价,客户办公室装修竣工后,与客户一道进行工程验收。
保卫部工作
保卫部按营业部签发的工作单,为业主提供所需的外门锁,并收回旧锁以及其他保安工作。
公关部工作
公关部在客户正式迁入日,代表总经理向客户送花篮表示欢迎,并收集客户主要人员的资料。
写字楼商务中心的管理
商务中心是写字楼为了方便业主(使用人),满足客人需要而设立的商务服务机构。写字楼商务中心管理包含以下三个方面工作;(1)商务中心设备管理;(2)商务中心的工作要求;(3)商务中心的服务项目。
商务中心设备管理
商务中心应配备的主要设备有:中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他办公设备。为了保证设备的正常使用,必须制定一套严密的规章制度,严格按照正常操作程序进行操作,定期对设备进行必要保养,设备一旦发生故障、应由专业人员进行维修。
商务中心工作要求
商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价,是以服务的周到与快捷为出发点的,所以对商务中心工作人员要求应具备以下几点:(1)流利的外语听、说、读、写能力;(2)熟练的中英文打字能力:(3)熟练操作各种设备能力川的商务信息知识;(5)秘书工作知识;(6)一定的设备清洁保养知识。
商务中心的服务项目
根据商务活动的特点,物业管理部门应积极开展配套服务项目,内容概括如下:(1)翻译服务,包括文件、合同等;(2)秘书服务,包括各类文件处理;(3)办公系统自动化服务刊的整套办公设备和人员配备服务;(5)临时办公室租用服务;(6)长话、传真、电讯服务川7)商务会议、会议安排服务川的商务咨询、商务信息服务;(9)邮件、邮包快递等邮政服务;(10)客户外出期间保管、代发传真、信件等;(11)电脑、电视录像、幻灯、BP机、手机租赁服务;(12)报纸、杂志订阅服务;(13)印刷文件、名片等印刷服务等等。
写字楼客户服务项目
为提供更方便舒适的办公环境,争取更多的客户,必须开展以下服务项目:(1)问讯服务和留言服务;(2)信件、报
刊收发、递送服务;(3)出租汽车预约服务;(4)提供旅游活动安排服务;(5)航空机票的定购、确认服务川的代订餐饮、文化体育节目票;(7)外币兑换服务;(8)花卉代购、递送服务;(9)洗衣、送衣服务;(10)代购清洁物品服务;(11)提供公司阿姨服务;(12)其他各种委托代办服务。
写字楼工程维修服务项目
写字楼工程维修服务项目,通常有以下各项:(1)电梯24小时维护、保相(2)中央空调系统维护、保养;(3)消防统及其设备维护、保养刊的公共照明在的维护、保养、更换;(5)给排水系统维护、保养;(6)蓄水池、水箱、泵房的维护;(7)充电室、楼层配电间监控、维护;(8)锅炉房的监控与保养;(9)写宇间内部各项设施的维修服务;(10)写宇间酬电器安装服务;(11)办理电视卫星天线安装;(12)办理电脑终端人网安装;(13)办理金融信息接入网安装;(14)装修期间的保安、清洁服务;(15)其他客户所需要的工程服务。
写字楼承租人选择
物业管理企业选择什么样的承租人并长久与之保持友好关系十分重要,它将为写字楼信誉及开发商的利润带来好处。承租人的选择考虑主要是:(1)潜在承租人所经营业务的类型及其声誉;(2)财务稳定性和长期盈利的能力;(3)所需的面积大小;(4)需要提供的物业管理服务情况。
公共商业楼宇
公共商业楼宇是因商业发展而建立起来的一种新型商业化的房地产,主要是个消费者购物场所。公共商业楼宇是一种出租
公共商业楼宇与零售商店的区别
公共商业楼与零售商店区别主要有两点:(1)一个零售商店即使规模很大,它仍然只是一个经营实体,而公共商业楼宇内有很多家商店在经营,它们都是互相独立的经营;(2)公共商业楼宇内各行各业的经营服务内容远远超过零售商店的经营范围,要不仅有零售商店,而且还有各种服务性企业、各种娱乐场所、银行等等。
公共商业楼字的类型
公共商业楼宇的类型可以从不同角度来划分,通常从建筑结构上来分:敞开型,封闭型。从建筑功能上来分:综合性专用购物中心,商住两用型。
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