《北京市物业管理办法》解读

《北京市物业管理办法》解读提要：据新《办法》第十四条规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处

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　　《北京市物业管理办法》解读

　　启动业主大会，以前只是业主热心的事，将来开发商也要为此操心了。《北京市物业管理办法》明确规定，新建社区除了业主可以申请启动业主大会外，开发商在条件成熟时，也要准备材料，推荐召集人，主动申请启动业主大会，否则可能要担负更多的前期物业费。

　　据新《办法》第十四条规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

　　据市住建委物业处处长于良介绍，这条法规首次明确了业主大会启动的具体规定。其中，首次明确了开发商的义务，强制性规定开发商“应当”促使业主成立业主大会，同时业主自己也可以提出申请。“两个‘5%’是首次提出，明确了业主大会成立条件，解决了以往‘有规定难实施’的问题。”

　　为了督促开发商积极履行义务，新《办法》第八条还明确规定了开发商承担前期物业服务责任。对于前期物业收费问题，市住建委正在紧锣密鼓地制定相关细则，可以确定的是，前期物业费用将由开发商承担，在前期物业服务期间，首次业主大会会议召开或首次业主大会会议筹备组成立满三个月之前，开发商不得向业主收取物业费。“什么时候成立业主大会进行物业管理查验交接后，开发商才能撤退。”于良说。

　　同时，为了避免业主迟迟不成立业主大会造成开发商长期负担物业费的问题，于良也表示，相关细则也将明确前期物业时限和范围。“不可能让开发商一直背着，我们希望从开发商和业主两个方向共同努力，促进业主大会的成立。只有成立了业主大会，才能方便解决物业管理的其他问题。”于良表示。

　　据调查显示，本市实施物业管理的住宅物业项目3591个，只有730个小区成立了业主委员会，占20.33%，还有近80%的小区没有业委会或者业主大会。新《办法》的“双启动”模式将由开发商和业主共同推动业主大会的成立。

　　新规亮点1

　　街道、乡镇督导业主大会运行

　　新规概述：新《办法》中有多项规定涉及街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会的监督管理职责。以业主自治为前提，明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。同时，本市还鼓励和支持公益律师担任业主大会筹备组组长，为住宅区业主大会成立活动提供法律援助。

　　解读：据市住建委物业处介绍，针对业主大会的“五难”问题（启动难、筹备难、备案难、换届难、决策难），新《办法》明确了街道办事处、乡镇人民政府在业主大会筹备成立及物业管理相关事项的指导监督职责。依据新规，在业主大会筹备阶段，街道办事处、乡镇人民政府必须自接到申请后60日内，指定代表担任筹备组组长。当业委会提供成立和选举报告后，街道或乡镇政府必须当场予以备案。在业主大会运行阶段，街道或乡镇政府负责监督指导，协调解决纠纷和矛盾。同时，本市还鼓励和支持公益律师担任筹备组组长。

　　点评：对于律师介入业主大会筹备，专门从事房地产和物业管理事务的北京市华伦律师事务所主任刘子华认为，律师作为专业人士，可以从物业管理区域划分、物业费收取方式、筹备工作、查验交接等方面提供更具法律保障的服务。“如果要求必须是公益律师，则这些服务都是免费的，对广大业主将是一个好消息。”

　　新规亮点2

　　单元业主可自决公共维修基金使用

　　新规概述：新《办法》创新了业主大会表决形式，明确可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。

　　解读：据市住建委介绍，现有的法规中，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像变更物业等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。由于业主大会存在着开会难、表决难的实际问题，所以，此次新《办法》中明确了幢、单元、楼层可以共同决定本单位的物业事项，提高了业主在物业管理中行使决策权的效率，满足了多元化服务需求。

　　案例：华伦律师事务所律师崔保国告诉记者，该条规定有针对性地方便了公共维修基金的启动。方庄某小区曾发生过一个案例，小区有10栋楼，其中一栋楼的电梯坏了，必须动用公共维修基金。但由于业主大会迟迟凑不齐50%的业主进行表决，最终，该栋楼的业主联合将物业公司告上了法院。“很多业主对不涉及自身利益的事一般不关心，所以造成了维修基金启动难。通过这种‘化整为零’的方式，能够很快地解决如电梯维修、防水层漏水等具体问题。”

　　新规亮点3

　　业主可以自管物业

　　新规概述：新《办法》规定，未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

　　解读：据市住建委介绍

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