关于2013新修订的《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明提要：物业服务收费遵循合理、公开、质价相符的原则，按照同居民生活关系程度分别实行政府指导价和市场调节价
更 多 精品法规关于2013新修订的《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明
一、为什么要重新修订《晋中市物业服务收费管理实施细则》？
2012年9月14日，山西省住房和城乡建设厅发布了山西省工程建设地方标准《住宅物业服务标准》（晋建标字〔2012〕320号）。为了贯彻执行《住宅物业服务标准》，进一步规范我市物业服务企业物业服务和收费行为，提高物业服务水平，实现物业服务的标准化、规范化和专业化，促进物业服务行业的健康发展，市物价局、市住建局根据《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，对我局2009年印发的《晋中市物业服务收费管理实施细则》进行了修订完善，并重新印发。
二、新《细则》有什么特点？
新修订的《细则》，贯彻了十八届三中全会有关转变政府职能，简化程序，由管理向治理转变的要求，物业收费重在发挥业主自我管理的积极性，主要有几方面改进：一是新建住宅小区物业收费等级标准由开发建设单位与业主签订售房合同时约定。成立业主委员会的住宅小区，物业服务等级和收费标准由业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定；二是实现市城区物业服务收费的集中统一管理；三是由通过定调收费标准审核管理变为对物业服务项目、内容、质量进行综合评价，确定物业服务质量等级，市物价、房地产主管部门和物业所在社区联合评定物业服务质量，结合业主对服务质量满意度打分评价，促进物业服务企业在提高服务质量的前提下确定收费标准。同时，明确了物业服务收费的方式，价格管理权限，明确了物业服务收费标准认定备案程序及流程，明确了对中央空调、电梯和二次供水等公用设施设备运行费用的管理。
三、物业服务收费是如何确定的？
物业服务收费遵循合理、公开、质价相符的原则，按照同居民生活关系程度分别实行政府指导价和市场调节价。
１、住宅物业服务收费实行政府指导价，市、县价格主管部门会同房地产主管部门根据当前经济发展水平、群众承受能力、物价上涨等情况适时制定和调整住宅物业服务收费基准价格和浮动幅度。
２、非住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主（或物业使用人）根据服务内容和服务标准协商议定服务价格，并在物业服务合同中约定。
3、住宅小区内规划配建的露天或地下停车场车辆停放服务费实行政府指导价，收费基准价和浮动幅度由市、县价格主管部门按照定价权限制定并公布。
4、其他服务收费实行市场调节价，由双方在合同中约定。
四、物业服务收费管理权限是如何划分的？
物业服务收费由市、县价格主管部门会同同级房地产主管部门共同监督管理。其中：市城区范围内（含开发区）物业服务收费由原来的市区分级管理改为市价格主管部门会同市房地产主管部门直接管理。
五、如何认定物业服务等级和物业服务收费标准？
1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报当地房地产、价格主管部门申请服务等级认定；
2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务收费并签订《物业服务协议》，报当地房地产、价格主管部门备案；
3、物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、收费标准，为业主提供服务，收取物业服务费。
实施前期物业服务的物业服务企业，其服务等级、收费标准须报当地房地产、价格主管部门认定；由业主大会或业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务等级和收费标准，报当地价格、房地产主管部门备案。保障性住房的物业服务收费标准须报当地价格、房地产主管部门核准。
对前期物业的管理，由原来的事前核准，改为事前认定和动态管理相结合。即物业服务企业按照承诺的服务等级、服务内容、收费标准备案后，价格、房地产主管部门将定期对照《山西省住宅物业服务标准》，通过现场核实服务内容、业主问卷调查服务质量、综合打分等形式评定服务等级。对物业服务企业提供的服务达不到物业服务约定等级的，按照优质优价的原则，相应降低物业服务企业收费标准。
六、包干制物业服务成本有哪些因素构成？
物业服务成本主要由以下几个方面组成：
1、 物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用；
4、物业服务区域绿化养护费用；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、物业服务企业办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主委员会同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当由住宅专项
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