物业管理条例释义-第五十七条

    建设单位违反招投标规定的行政责任

    第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

    【释义】 本条规定了建设单位违反招投标规定的行政责任。

    所谓行政责任,是指违反行政法律和法规,而依法必须承担的责任。为了保护业主的合法权益,避免在业主、业主大会聘用新的物业管理企业之前,在物业前期服务过程中,建设单位和物业管理企业相互勾结,侵害业主合法权益的情况发生,针对目前建设单位私自选聘物业管理企业,导致所选聘的物业管理企业素质差,造成业主和物业管理企业之间纠纷不断的现状,条例第24条规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本条就是从法律责任的角度确保了第24条的落实。

    该条责任的构成要件是:
    1.责任主体是住宅物业的建设单位,即为了给业主提供前期的物业管理服务而选聘物业管理企业的该物业的建设单位。
    2.建设单位的行为违反了本条例关于招投标或者协议选择物业管理企业的规定,包括:
(1)在条例规定必须采用招投标方式时而未采用的,即对投标人超过三个或者住宅规模较大的住宅物业,不按条例要求进行招投标。既包括不进行任何形式上的招投标,也包括虽然有形式上的招投标,但双方恶意串通,虚假招投标的行为。
(2)在可以协议选聘具有相应资质的物业管理企业的情况下,未履行相应的批准程序的。根据第24条的规定,如果投标人少于3人,或者住宅的规模较小,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,但是要经过物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的批准。如果未经批准,擅自采取协议选聘的方式,就是对条例第24条的违反。

    做出行政处罚的机关是物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政部门。
    本条规定的行政处罚的方式有:
    (1)责令限期改正,规定在一定的时间内,纠正错误做法,包括恢复招投标,预先申请批准。
    (2)给予警告,警告是对违法者予以告诫和谴责,申明其行为已经构成违法,要求其以后不再重犯,这是针对违法者声誉的一种处罚。
    (3)罚款,强制违法者在一定期限内向国家交纳一定数量货币而使其遭受一定经济利益损失的处罚形式。本条规定的罚款数额是10万元以下,并且可以和责令限期改正、警告并用。

    要注意的是,本条只是规定了建设单位的行政责任,并没有涉及违法选聘的物业管理合同的效力问题以及由此造成的损失赔偿问题。实际上,正如条例第26条规定的,即使前期物业管理合同约定了期限,但是,只要业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效。前期物业服务合同就终止。如果业主对前期物业管理企业的管理服务不满,可以通过及时的与其他物业管理企业签订合同的方法,而自然的终止前期物业管理合同。当然,如果前期物业管理人在管理过程中有未尽善良管理人义务,造成了业主损失的情况,业主及业主委员会有权要求赔偿损失。