物业管理条例释义-第三十五条

    物业服务合同的订立、形式与内容

    第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
    物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

    【释义】 本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。

    条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责之一就是根据业主大会的选聘结果,代表业主与中选的物业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多,需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织,在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构,是业主大会的执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当,也便利于以后的监督检查工作。

    依据《合同法》第10条的规定,法律、法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,特别要求服务合同必须采用书面形式。

    物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理的事项包括:
(1)物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新,例如公共道路的保养,电梯、车位、机电设备的维护与管理等;
(2)物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新;例如小区的文化、体育设施的保养、维修;
(3)公共环境卫生服务,例如公共场所的绿化;
(4)安全防卫服务,包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等等;
(5)物业档案资料保管。

    物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外,还可以根据本物业管理区域的具体情况,就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。
    关于物业服务事项的服务质量,物业服务合同也应当作出规定,这样可以明确物业管理企业应达到的目标,也方便业主对于物业管理企业的服务进行考核。例如电梯每日至少运行多少小时,维修等待时间不应长于多少小时等等。

    物业服务费用,即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。一般来说,物业服务费用应根据不同的服务项目由双方协商确定。服务合同首先应当规定服务费用的计算标准,标准的制定一方面需要遵循有关法规的规定,另一方面要结合本物业管理区域的情形予以具体化。例如对于供暖费用的计算,如果是按照采暖面积计算费用,就需要明确面积的具体计算方法。其次应当规定物业服务费用的交纳期限,例如有的物业服务费用是按月交纳,有的则是按季交纳,再例如有的费用是采取预收的形式,有的则是事后核实计收。

    双方的权利义务的具体内容是与上述的物业服务事项等内容紧密联系的。不过一般而言,物业管理企业可以根据有关的法律法规,结合本物业管理区域的实际情况,制定物业管理的各项详细制度,例如卫生公约、治安公约等等。不过需要注意的是,如果属于对于物业管理的重大措施,应当取得业主大会或者业主委员会的同意。物业管理企业可以依据有关法律法规、物业服务合同实施有关的服务、管理,并收取有关的费用。对于某一些专业性服务,如果合同没有相反的规定,物业管理企业可以委托专业服务企业代为提供。与此相关,物业管理企业可以制止各种违反物业服务合同的行为。在提供物业服务的过

www.dichanshequ.com 程中,物业管理公司也有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委员会则主要享有对于物业管理企业的物业服务进行检查、督促的权利。包括审议物业管理企业的服务情况,检查监督其具体工作,审议有关的物业服务费用的收取标准,讨论有关的财务预决算,依法批准监督专项资金的管理与使用等等。

    专项维修资金的管理与使用:专项维修资金是指专项用于物业的公用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更休与改造的资金。专项维修资金属于全体业主公共所有,由物业管理企业根据维修、更修的实际需要提出使用计划,业主委员会对于专项资金的使用应当加以审议与监督。
    物业服务合同还应当就物业管理用房作出约定。物业服务合同应当对于物业管理用房的具体位置、管理企业的具体使用权限、管理用房的日常维护与保养以及设施设备的维修、根修作出规定。

    合同期限:物业服务合同应当确定合同的期限,以及期限的起算、终止日期。与此同时,应当对于物业服务合同的提前终止作出规定,例如可以规定如果物业服务企业提供的服务未达到要求,业主委员会可以在何种具体情形下决定终止合同。如果业主委员会提议终止合同,双方如何具体磋商,在此期间如何保证物业服务不中断。合同一旦终止,那么物业服务费用的缴纳与使用又将如何处理等等。

    违约责任:物业服务合同的履行过程中不可避免地会发生合同一方未能依照合同的约定履行的情况,这时候就需要探讨该违约方的违约责任问题。虽然《合同法》对于违约责任作了一些规定,但是当事人在物业服务合同中还是应当根据物业服务的具体情形,有针对性地做出相应的规定,便利于将来纠纷的解决。根据合同法的规定,承担违约责任的具体形式包括继续履行、赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则等。《合同法》第111条规定,当事人一方不履行金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行。由于物业服务合同主要是要求物业管理企业提供符合约定的物业服务,因此要求继续履行将是承担违约责任的主要方式之一。《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。由于物业服务的特殊性,双方通常无法事先确定损失赔偿的数额,因此违约金的设定便成为常用的承担违约责任的方式。常见的如规定业主如果没有按时的缴纳物业服务的费用就需要支付一定的滞纳金,这里的滞纳金事实上就是违约金。

    自然,物业服务合同作为双方当事人自由协商的结果,只要不违反有关的法律规定,可以规定上述内容以外的事项,特别是业主委员会认为依据本物业管理区域实际情况需要与物业管理企业特别约定的事项。