物业管理条例释义-第五十四条

    业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属、使用

    第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
    专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
    专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

    【释义】 本条主要规定了业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属,使用等有关问题。

    所谓专项维修基金,是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金作为房屋共用部位和共用设施、设备专项费用,专门用于住宅共同部位,公用设施的大修,更新和改造。所谓大修,是对共用部位、共用设备设施的大规模的维修。所谓更新和改造,是对共用部位、共用设施设备中坏旧部分的更换,以使其保持正常的使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。

    业主缴纳基金的义务:物业管理资金是为了对物业的共用部位或共用设施、设备进行维修养护而建立的,基金的收益人是全体业主,因此,根据谁受益谁负担的原则,全体业主都有缴纳基金的义务。本条例第7条规定,业主有义务按照国家的规定缴纳专项保修费用。

    业主在这里包括三种情况,住宅物业的业主,住宅小区内的非住宅物业的业主,住宅小区外的与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。对于第三种,我们应加以注意,如果仍然是小区里的话,由于有了前边第二项“住宅小区”的规定,第三项就没有必要提了,所以,从逻辑上讲只能是小区外的业主。该业主承担缴纳责任的理由,不在于它位于小区之内,享受到物业管理的服务,因为专项维修基金不是物业管理服务费用,它和服务无关。它承担义务的理由是,该物业的结构与单幢住宅楼的结构紧密相连、也就是说和住宅楼存在共用部分,如果住宅楼的结构出现问题,得不到及时维修,该非住宅物业的结构也会相应的受到影响,而住宅楼获得维修、更新、改造,该非住宅物业却能同样的受益。根据受益与负担相一致、权利和义务相一致的做法,该与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,主要是住宅小区外,和小区住宅楼结构相连而建的一些建筑物的所有权人,也要承担缴纳专项维修资金的义务。

    尽管专项维修基金是用于物业保修期满后的物业维修,但是,并不是过了保修期才开始缴纳该项基金。对于新住宅物业小区来说,在售房时即可由购房者按照一定比例筹集。对于旧的住宅小区,由于历史原因,基础设施配套不全,失修严重,小区治理资金短缺,居民承受能力有限,实施物业管理难度较大,加之到一定年限后,就需要大面积的更新,改造,修缮,需要投入大量资金,必须提前筹集,不能等到需要时才临时筹集,否则就可能很被动,导致无法及时有效的对物业进行必要的维修养护。所以,必须在购买商品房和公房的同时,就建立起专项维修基金,以解决购房人的后顾之忧。

    该条明确规定了基金属于业主所共有,其所增收益也当然属于业主所有。但是,具体的使用、管理办法,将由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

    基金的目的是为了维修,条例第31条规定,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。在保修期间,由保修企业负担保修费用,保修期满后,发生的自然损坏等需要维修的,从维修基金中支付。如果是由于第三人的人为损坏,当然由第三人负担赔偿责任。维修养护的对象不是住宅自用部位和自用设备,该部分的维修、更新费用,由业主承担;维修基金主要用于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。所谓共用部位,是指住宅主体承重结构部位,所谓共用设施、设备,是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用以分摊进入住房销售价格的共用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井以及公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋。

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    由于维修基金事关整个物业区域内全体业主的利益,为了确保共用部位、共用设备设施能够得到及时的维修,从而维护全体业主的利益,必须确保维修基金专款专用,严禁挪作他用。