◇政府行政管理部门对装饰装修的行政管理,是区别于物业管理单位的基础性具体管理工作的更高层次的管理。通过制定政策法规、管理企业资质、行政监督执法等行政手段来实现管理目的。
第三部分 物管企业应为装修提供管理和服务
◆一、物业管理单位提供装饰装修管理和服务的方式是什么?
◇装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理单位申报登记,与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,交纳管理服务费用。
(一)申报登记
物业管理单位应当按照《办法》和本市的有关规定,审查装修人提交的资料。装修人应当提交的材料有:
1、房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);
2、申请人身份证件;
3、装饰装修方案;
4、变动建筑主体或者承重结构的,超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;
5、搭建建筑物、构筑物的;改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗的,应当提交城市规划行政主管部门的批准文件: 拆改供暖管道和设施的,需提交供暖管理单位的批准文件:
拆改燃气管道和设施的,需提交燃气管理单位的批准文件:
改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准提交施工方案;
6、委托装饰装修企业施工的,需提供该企业相关资质证书的复印件。
非业主的住宅使用人。还需提供业主同意装饰装修的书面证明。
(二)管理服务协议
物业管理单位要依据协议约定,对装饰装修活动进行监督检查,装修人。施工企业不得拒绝和阻碍。装修人(施工企业)、物业管理单位中一方违反协议约定的,另一方有权制止并追究违约责任。已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:
1、装饰装修工程的实施内容;
2、装饰装修工程的实施期限;
3、允许施工的时间:
4、废弃物的清运与处置;
5、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求:
6、禁止行为和注意事项;
7、管理服务费用;
8、违约责任;
9、其他需要约定的事项。
(三)装修过程中,物业管理单位要按照管理服务协议进行监督,对违反法律、法规和管理服务协议的,要求装修人或装饰装修企业纠正。 工程竣工后,物业管理企业要会同装修人进行现场检查,并将检查记录存档。
◆二、装修人为什么要缴纳管理服务费用?
◇物业管理企业对住宅室内装饰装修进行管理,要花费一定
◆三、物管单位对装修人、装饰装修企业违反《办法》和协议约定内容行为如何处理?
◇分为三个层次,即依据协议约定,追究违约责任;立即制止;报告有关部门依法处理。
(一)对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。
(二)发现装修人或者装饰装修企业有《办法》第五条禁止行为的,或者未经有关部门或单位批准实施《办法》第六、七条所列行为的,或者有违反《办法》第八条、第九条规定行为的,应当立即制止。
(三)对装修人或者装饰装修企业未按规定进行装饰装修造成事实后果或者拒不改正的,物业管理单位应当及时报告有关部门依法处理。物业管理单位如发现有违反《办法》和协议约定内容的行为不及时处理,会受到房地产行政主管部门的处罚。 第四部分 政府主管部门须加强对装修的管理
◆一,室内装修涉及哪些主管部门和单位?
◇政府主管部门和物业管理单位的管理方式不同,但目的都是为了保护装修人、产权人的权益不受侵害。通过物业管理手段解决不了的问题,需要上升到政府主管部门的管理层次,采用行政手段来处理。
1、房地产行政主管部门。《办法》规定,直辖市房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。
2、建设行政主管部门。《办法》规定,承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业,必须经建设行政主管部门资质审查,取得相应的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。对于装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的,由建设行政主管部门按照有关规定进行处罚。 3、规划行政主管部门。对涉及到住宅室内装饰装修工程的设计单位的资质要进行管理。对装修人从事住宅室内装饰装修活动中,涉及到搭建建筑物、构筑物的,或改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗的,按照《城市规划法》进行管理。
4、供暖管理单位。装修人从事住宅室内装饰装修活动,拆改供暖管道和设施,应当经供暖管理单位批准。 5、燃气管理单位。装修人从事住宅室内装饰装修活动,拆改燃气管道和设施,应当经燃气管理单位批准。
此外,住宅室内装饰装修活动还涉及到其他一些管理部门和单位。可见,对住宅室内装饰装修活动的行政管理以房地产行政主管部门为主,由多个管理部门和单位组成管理体系,按照各自的职能,共同来实施管理行为。
◆二、政府行政主管部门管理的侧重点是什么?
◇(一)对房屋住用安全的维护
《办法》明确规定对涉及房屋安全的行为,如将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间,厨房间;扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案的,擅自变动建筑主体和承重结构,擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的行为等要进行经济处罚。通过行政管理手段来强化对房屋住用安全的维护。
(二)对装饰装修企业的管理
1、企业从事装饰装修活动必须遵守《建设工程质量管理条例》:
2、承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业,必须经建设行政主管部门资质审查,取得相应的建筑业企业资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。不具有相应资质等级的企业,不能从事住宅室内装饰装修工程; 3、装饰装修企业必须遵守国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,采取必要的安全防护和消防措施;
4、必须具备相应资质的装饰装修企业才能从事的住宅装饰装修工程有
(三)对物业管理企业的管理
物业管理企业发现有违反《办法》规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
(四)对设计单位的管理
承接住宅室内装饰装修工程的设计单位,必须取得相应的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。不具有相应资质等级的设计单位,不能从事住宅室内装饰装修工程设计。
对设计单位未按工程建设强制性标准进行设计的,要依法进行处罚
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