物业管理概念解答

    1、什么是物业管理?它包括哪些业务?
    物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,依照国家有关法律规范,按照合同和契约行使管理权,运用现代管理科学和先进技术,以经济手段对物业实施统一管理,并为居住者提供高效、周到的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济价值。  
    物业管理的业务可分为三类:① 基本业务类:包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护;② 专项业务类:包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等;③ 特色业务类:包括特约服务和便民服务。④ 经营业务类:房屋中介服务、装修业务等。

    2、什么是物业?
    物业是指有价土地及土地附属物,包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。物业一般由三个部分组成:1. 土地。指由一定范围的面积构成的地产。2. 建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物,通常也被视为相对独立的物业。3. 物权。物权是财产权,它的标的是物,它的义务主体是不特定的人。

    3、什么是物业管理人?
    物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。是专门从事商业性物业经营管理业务,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的,具有法人资格的经济组织,也称物业管理公司,具有专业性、商业性、独立性。

    4、什么是物业管理公司的资质等级?其等级条件是什么?
    1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》,对全国物业管理单位的从业资格进行了规范,并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准如下:
 
    资质一级企业 
    1. 册资本500万以上; 
    2. 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书; 
    3. 管理两种类型以上的物业; 
    4. 管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是:(1) 多层住宅200万平方米;(2) 高层住宅100万平方米;(3) 独立式住宅(别墅)15万平方米;(4) 办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。 
    5. 20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号; 
    6. 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度; 
    7. 建立了维修基金管理与使用制度。  

    资质二级企业 
    1.

www.dichanshequ.com 注册资本300万以上; 
    2. 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书; 
    3. 管理两种类型以上的物业; 
    4. 管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是:(1) 多层住宅80万平方米;(2) 高层住宅40万平方米;(3) 独立式住宅(别墅)6万平方米;(4) 办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。 
    5. 10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号; 
    6. 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度; 
    7. 建立了维修基金管理与使用制度。
  
    资质三级企业 
    1. 注册资本50万以上; 
    2. 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书; 
    3. 委托的物业管理项目; 
    4. 具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度; 
    5. 建立了维修基金管理与使用制度。

    5、什么是物业管理合同?
    物业管理合同是物业管理企业与委托人签定的,物业管理企业接受委托提供物业管理服务,委托人支付管理费用的民事合同。物业管理合同又称物业管理服务合同、物业管理委托合同。

    6、物业管理公司的权利和义务有哪些?
    根据建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定,物业管理公司有以下权利和义务。 
    权利:① 物业管理公司应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;② 依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理;③ 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;④ 有权制止违反规章制度的行为;⑤ 有权要求业委会协助管理;⑥ 有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;⑦ 可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。 
    义务:① 履行物业管理合同,依法经营;② 接受业委会和住宅小区居民的监督;③ 重大的管理措施应当提交业委会审议,并经业委会认可;④ 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导

    7、“公用设施专用基金”来源、管理和使用范围是怎样的?
    专用基金由开发建设单位在住宅区移交时,按住宅区除地价以外的建设总投资2%的比例,在业主委员会成立时,一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专用基金。 
    公用设施专用基金的权属住宅区全体业主和业委会;专用基金的主管部门是市、区住宅行政主管部门。 
    专用基金由物业管理公司根据业主委员会的决定,用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大维修工程、改造项目。范围包括:区内道路(市政道路除外)、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等;文体场所、停车场、连廊、自行车库等。如果是高层住宅专用基金30%用于本体外设施;另70%用于本体共用设施的重大维修工程项目。

    8、“住宅维修基金” 来源、管理和使用范围是怎样的?
    业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起,根据物价部门的规定,按月向本屋村管理处缴交住宅维修基金。&nbs

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    住宅维修基金是由管理处以房屋本体每栋为单位进行专帐管理,并设立专用帐号存储物业的本体基金。管理处每3-6个月向业主公布一次使用情况,并接受有关部门和业主的监督。 
    住宅维修基金用于房屋本体共用部位的维修养护。包括:房屋的承重结构部位(基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体共用排烟管、机电设备、本体消防设施、共用防盗监控设施等。

    9、物业管理服务费的支出包括哪些方面?
    物业管理服务费的支出包括: 
    ① 住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗、垃圾清运费、绿化养护费等); 
    ② 业委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用; 
    ③ 就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用; 
    ④ 住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费; 
    ⑤ 住宅区必要的社区文化活动费用。

    10、什么是业主?
    业主是指物业的所有权人,即房屋所有权人和土地使用权人,是所拥有物业的主人。在物业管理中,业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主对物业的管理权基于对物业的所有权。

    11、什么是《业主公约》?它在包括哪些方面内容?
    业主公约,是一种公共契约,属于协议,具有合约的性质,是由全体业主承诺的,并对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的,有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。 

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