商业房地产运作节点控制－－市场运营期

商业房地产运作节点控制--市场运营期提要：过户审核实际是对产品的审核，使新入市的商户产品比老商户的产品好，吸引优秀商户、优秀产品入市，不断提升市场档次。此产品审核需有专人把控

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　　商业房地产运作节点控制--市场运营期

　　运营期日常的工作内容包括市场各部门的运作。其核心部门是市场部。市场部主要的工作分为招商部即：商户的进出管理、市场商户优化管理和二次招商。企划部即：市场的推广和节庆日活动及企业形象宣传。楼面部即：对商户的日常管理，如考勤、销售款、产品、导购管理等。客服部、保安部、保洁部、行政、工程部等也要注意各部门之间工作的配合。

　　度过养市期后，市场便步入了正常运营期，这段时间是较轻松的时光，每年收租稳定，麻烦也少。

　　1.在正常运营期要处理：

　　（1）商户的进出入制度，即对商户的转让进行管理，使转让费处于一个上升趋势，不要轻易破坏市场的稳定性，对此可收过户费和过户审核费。

　　（2）过户审核实际是对产品的审核，使新入市的商户产品比老商户的产品好，吸引优秀商户、优秀产品入市，不断提升市场档次。此产品审核需有专人把控。

　　（3）对于转借、联营合作等转租商户，原则上要求取缔，但也不能完全取缔。特殊情况在1年期限内，市场方可收取一定的管理费，具体比例是其差价的10%。

　　（4）商户产品销售管理，包括货品的陈列、定价、新旧款上货、促销等细节管理。

　　（5）物业的日常管理要做到及时，切不可因物业的管理问题影响收租，物业问题与收租金问题要分开，二者不可混淆。二次收租出问题，很大成分都是因为物业人员服务不到位而引发的矛盾。

　　（6）物业管理中保洁、保安、维修等制度明了，责任到人，赏罚分明。

　　（7）在商场逢节庆日的促销活动要及时。

　　（8）有关小事件，如拾金不昧、对灾区捐款、参加商户评选等要积极对外推广，突出市场的优秀面。

　　2.对特殊事件处理

　　（1）在市场运营中，尤其产生竞争者后，除了市场本身不断追求的管理到位、产品上升、市场硬件完善、规模不断扩大外，还要使之永远处在竞争前列，无论是硬件、规模还是服务都要强于对手。

　　（2）对于出现突发事件：如火灾、水灾、商户闹事等，需要及时处理，不可酿成大祸。尤其对于火灾，要运用危机公关，要想办法使资源保存下来，就要快速恢复，使市场能正常营业，并对公众进行形象宣传。如女人街莱太花卉市场火灾后，市场方对保护环境者的社会公益赠送鲜花活动，挽回了不良形象。同时对内积极处理，或采用另开临时摊位或免租金等方式，把商户的心留住，保持稳定性。因为市场是老市场，短期内商户的惯性思维还在，因此如果事件一拖，司法部门介入，则危机会酿成大祸。此外危机的时效性尤为重要，切记不可拖延。

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