商业房地产的概念及其开发经营的特征

商业房地产的概念及其开发经营的特征提要：投资规模大。购物中心、特色商业区、Shopping Mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，如前所述，商业房地产经营一般还要经过2年～3年的过渡期

更 多 精品法规

　　商业房地产的概念及其开发经营的特征

　　一、商业房地产的概念

　　在房地产的发展过程中，住宅房地产一直占有重要的地位，但是随着经济发展商业房地产重要性日益凸显。交通的发展、私家车的普及、住宅的郊区化， 这些都是城市经济发展的结果，同时也促进了商业业态的转化，为商业房地产的发展提供了基础，也提出了要求。2002年，大型Shopping Mall在北京、上海、广州纷纷兴建，越来越多的专业商业房地产公司不断涌现。在商业房地产飞速发展的同时，投资开发建设管理上也出现了不少问题，迫切需要理论的指导，同时商业房地产发展的经验也需要理论的总结。就商业房地产本身而言，除了具有房地产的共性之外，在很多方面都有着自身的特点，这也为商业房地产的专门研究提供了基础。

　　房地产可以按不同的标准划分为不同的类别。诸如，按房产建筑形式可以分为平房、多层楼房、高层楼房、超高层楼房和花园别墅；按建筑面积可以分为普通标准住宅、高标准住宅；按房龄可以分为期房和现房；按用途可以分为居住房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四大类及其他房地产。这里所说的商业房地产主要就是指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、Shopping Mall等用途的房地产。本文所研究的商业房地产主要是指其中的大型住宅项目的商业配套（以下称为社区商业）、大型商厦（包括购物中心、商业广场、特色商业街区和Shopping Mall），这个部分的商业房地产除了作为商业用途以外，还具有投资规模比较大、投资回收周期比较长、开发建成后经营管理要求比较高、对区域经济影响比较大的特点。表11详细列出了各种房地产类型及每种类型的分类。表11房地产类型及分类类型衡量单位分类住宅房地产住宅单元单用户

　　二、商业房地产及其开发经营的特点

　　相对于住宅房地产而言，商业房地产具有许多特点：

　　（1）收益性强。住宅用房地产收益主要在售价与建造成本的差价上，而商业房地产则主要是租金收入。租金收入的高低主要并不在于售出价与建造成本的对比，而受到多种因素的影响。地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。同时，商业房地产的收益性还来自物业价值的上升，特别是在一些大都市，如我国的北京、上海、广州、重庆等。住宅用房地产的收益是一次性的，虽然推行分期付款，但是只是收款期的延后，收益仍然是房屋出售时就确定的。商业房地产收益则是一系列的现金流，而且具有不确定性的特点。

　　（2）经营方式多种多样，以租赁经营为主。住宅房地产一般采用出售的方式，就算有住宅租赁的存在，也是租赁商先向房地产开发商购买后进行租赁，一般不存在房地产商直接兴修住宅租赁的现象。而商业房地产则以租赁为主，通过将各个店铺出租给商业经营主体获取收益和价值补偿。商铺只租不售可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。

　　（3）风险大。住宅用房地产在房屋出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益，而商业房地产的回收期更长，甚至延续到整个商业房地产的存续期。住宅房地产在建筑完工房屋售出后就可以确定损益，价格的高低主要受到区位、建筑结构、建筑面积等因素的影响，这些因素在施工之前可以预先确定，施工和售出过程中不会发生太大的变化；而商业房地产的收益除了受上述因素的影响外，还会受到其他因素的影响。例如，在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。此外，建成后商业房地产的经营状况也会大大影响收益。而且，商业房地产的经营一般要经过2年~3年的过渡期才能趋于成熟，在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险比较大。

　　（4）投资规模大。购物中心、特色商业区、Shopping Mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，如前所述，商业房地产经营一般还要经过2年～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。而且，投资收益的回收期较长也需要占用大量的资金。

　　（5）经营管理要求高。住宅用房地产在售出后，主要是物业管理方面的内容，而商业房地产的经营，其成败直接关系到商业房地产的盈利状况。同时，商业经营直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激烈，因而对商业房地产的经营管理要求比较高。目前的商业房地产开发商或者将商场出租给商业集团，或者引进具有丰富商业经验的高级人才进行商业管理，将商业作为房地产之后的后续投资项目。

　　（6）经营内容多种多样。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，即包括各种各样的商业经营方式和商品，有时还会涵盖大部分第三产业的内容。餐饮、娱乐、金融等服务业都会出现在商业房地产的经营中。

　　商业房地产的这些特点对于商业房地产开发经营提出了许多要求。商业房地产投资有两种含义：一种是指对一项已建成的商业房地产的购买或者对商业房地产项目的股权债权投资，投资者为个人或者非房地产投资机构，并不实际参与房地产的建设活动，通过投入资金取得房地产产权获得未来收益的权利；另一种是指商业房地产开发企业的投资活动，通过各种渠道集中资金，开发建成商业房地产项目，通过商业房地产的运营或者出售获取收益。本书所讲的商业房地产的开发经营主要是指后者。对于这种类型的商业房地产开发投资而言，具有以下的特点：

　　（1）开发商必须具备雄厚的资金实力。商业房地产的投资规模比较大，投资周期比较长，另外还有商业经营过渡周期，这些都对开发商的资金实力提出了相当高的要求。
更 多 精品法规