一、房地产金融的概念
房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称。
房地产金融业务包括房地产抵押业务和房地产产业资金融通业务等。
房地产抵押业务是指金融机构以房地产信用为条件,为房地产产权人筹集和融通房地产资金,这些资金可以用于房地产投资与消费,也可以用于非房地产投资与消费。比如,某人以房地产作为担保物而获得100万元的贷款,其中30万元用于装修房屋,40万元用于购车,另外30万元用于投资兴办一小型加工厂。
房地产产业资金融通业务是指为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金,并提供相应服务的金融业务。房地产产业金融业务包括为房地产的开发、经营和消费而融通资金,也包括为农地开发与经营而融通资金,并促进农、林、牧、渔等各方面的发展。房地产产业资金融通业务的资金筹措,可以是以房地产为担保而获得,也可以不以房地产为担保而获得,如通过信誉担保、动产担保、政策投资拨款等形式而获得资金。
现代房地产金融包括房地产担保、信托、保险和租赁等多种金融形式。
二、房地产金融的发展
早在18世纪,英国和德国就相继开办了住房金融和土地金融业务,并获得成功。随后,这种业务方式被其他国家引进和推广,并获得广泛发展。
1770年,德国的西里西省成立了世界上第一个土地抵押信用合作社。拥有土地的农民共同组织起来形成合作社,合作社以社区内的全部土地作为抵押物,通过土地证券化,担保发行债券,筹集到的资金供社员使用,以改善土地利用,提高土地产出,促进社会经济发展。
1775年,英国的伯明翰开创了世界上第一家互助性的住房合作社,该合作社将购买住房的人组织起来,其成员定期将一定数量的资金储存在合作社内,用于建造房屋,住房建成后,该合作社的成员可通过一定的方式进行购买。
美国的房地产金融十分发达,其主要特点是通过银行的房地产证券融资,由金融中介将短期储蓄转变为长期贷款,房地产抵押贷款利率可以随市场变动。目前美国对房地产金融市场的调节已经形成了三个主要系统:初级市场的保证系统、联邦不动产金融机构系统和二级市场的经营系统。
新加坡非常重视住房建设,政府直接调控住房金融,成立中央公积金局,强制居民储蓄,储蓄额达到购房款的一定比例后开始放款。中央公积金的储蓄利率和贷款利率不受市场影响,采取固定利率的形式。
我国房地产金融方兴未艾。1987年在山东烟台和安徽蚌埠成立了两家住房储蓄银行。自1988年起,各专业商业银行相继建立房地产信贷部,形成目前的以各商业银行房地产信贷部为主的房地产金融体系。1991年在上海率先实行住房公积金制度,此后有许多城市相继实施。1994.1995年期间,中国人民银行下发了《政策性住房信贷业务管理规定》、《商业银行自营性房地产贷款管理规定》、《关于清理房地产信贷业务有关问题的通知》等文件,将商业银行房地产信贷业务分为政策性和自营性两大类,要求两类业务分账经营,分别核算。1996年7月,中国人民银行下发了《关于清理商业银行国际业务部、房地产金融部、信用卡业务部对外营业机构的通知》,中国建设银行和中国工商银行的房地产信贷部改建撤并后,分别保留了641家和494家对外营业机构。1997年,由中国建设银行在成都、上海,中国工商银行在太原,进行住房储蓄信贷试点。在我国住房制度改革过程中,曾经采用的面向个人的购买贷款形式有自建公助贷款,储贷结合贷款和个人购房贷款等。1999年4月国务院发布了《住房公积金管理条例》,要求在全国城镇范围内实施住房公积金制度。
三、房地产金融的特点
房地产金融与一般金融相比,具有如下几个主要特征:证券化、安全性、长期性、多样性和政策性。
(一)证券化
房地产抵押贷款是房地产金融的主要内容。在进行房地产抵押贷款时,其资产具有期限较长、额度较大的特点,而负债大多具有期限短、流动性较强的特点,这样,银行就会面临资金的流动性风险。为了使抵押资产具有
(二)安全性
由于房地产具有位置固定性、产权明晰、使用期限长、价值高、保值增值性强等特点,房地产作为抵押品不会遗失,不容易被损毁,也较少发生产权纠纷,因而以房地产作为抵押物而进行的贷款项目,对贷款机构来讲,债权可靠,具有较高的安全性。
(三)长期性
以房地产为抵押品进行的贷款,其资金大多用于土地和房屋的购置、开发、改良、建设等,而土地的开发和房屋的建设周期都较长,投资资金量大,并且其投资价值的回收需要更长的时间,因此,房地产融资的偿还期限一般都较长,国外很多土地开发和房屋建设贷款项目的最长期限可达30~40年,我国住房抵押贷款的最高年限为30年。
(四)多样性
房地产金融的形式,除了一般的开发建设贷款、房屋消费贷款,还有房地产证券、信托投资、房地产保险、住房公积金、合作建房、投资入股、融资租赁等多种形式。
(五)政策性
由于房地产关系到国计民生,直接影响城乡经济的发展和人民生活的安居乐业,因此,受政府政策的干预较强,受到社会经济发展计划、产业政策和城市规划及土地利用规划的限制,同时也受政府各种优惠政策的扶持。如采用利率优惠政策、贷款政府担保、税收优惠等措施支持住房贷款的发展。住房金融是房地产金融的主要组成部分,住宅产业及住房金融都带有浓厚的社会性和政策性。房地产金融是政府推动有关土地政策、金融政策和农业政策的重要措施,通过调节投资结构、信贷利率和信贷方向等,可以起到调整土地利用结构、房地产投资结构、住房消费行为等作用,进而实现政府宏观调控的目标。
四、房地产信贷资金的筹集渠道
对房地产金融机构而言,信贷资金的来源主要由以下几个部分组成:即自有资金、银行存款、借入资金、同业往来资金、主动负债和利用外资。此外,还有一部分是受托资金,主要是集资款项、个人住房公积金、住房合作社存款和保证金等款项。在房地产融资活动中,融出资金的一方有权按期收回融出的资金和获得融出资金的利息。
自有资金是我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源。在国外,许多房地产金融机构的资金来源都是通过股份制形成的,其中自有资金包括股本、储备资本及未分配利润。
银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体。银行存款可分为企业存款、个人存款和基金存款。基金存款是房地产金融机构代理国家和地方政府管理的各种住房基金。其特点是专款专用,但也构成了房地产金融机构的信贷资金来源之一。这种基金主要是住房基金、国家委托资金、住房集资款以及住房合作信用社存款等。其中,住宅合作信用社存款也是房地产金融机构存款的一个来源。其资金主要来自以下几个方面:单位投入的建房资金、社员按规定缴纳的购房资金、社员的住房储蓄金、私有产和公私共有产缴纳的公共部位维修费以及私有产超出维修范围应由住户承担的费用、合作社其他收入、政府资助的资金和银行贷款。我国的住房合作社资金,按国家规定,必须存入中国建设银行,构成房地产金融机构资金来源的一部分。为了扩大经营规模,增强信贷能力,房地产金融机构有时也主动负债。
房地产金融机构也可以直接向国外金融市场借款,基本方式是向国际金融机构贷款和发行国际债券。国际金融机构贷款主要是指世界银行、国际货币基金组织和亚洲开发银行等国际金融机构提供的中长期项目贷款,主要用于旧城改造和成片危房改造,利率比商业银行贷款利率低,期限也较长。如世界银行最长贷款可达25年,但需由国家或地方政府作担保。
五、房地产金融的业务种类
(一)住房储蓄业务
住房储蓄存款是指金融机构为支持住房建设,提供为建房贷款而开办的单位住宅专项存款和个人住宅储蓄业务。
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