万科存在的价值：让客户微笑

    深圳有一家公司叫先科,我们都知道先科是搞VCD的,搞激光唱机的,有一天邓小平到深圳视察先科,他为什么视察先科呢?当然你说他是高科技企业,实际上先科的董事长叶华民,叶挺的老四在那儿当董事长,所以有这种渊源到那儿看看,当然他看看不是赋予说看看叶挺的儿子,赋

www.dichanshequ.com 予是视察先科,报纸头版头条,一打电话,我这一接电话,打给我了,恭喜你呀,恭喜我什么?他说邓小平都视察你公司去了,我说没有,我怎么不知道,那么他说你别保密了,他说你看看报纸都登了,那么我一看报纸说不是我们,是先科,那么先科不归你万科管。他把科都归你名下了。那么过一些年江总书记要视察科万,那么江总书记当机械工业部部长的时候提的名字,那么报纸上又登出来了,那么江总书记念旧就去视察去了,那么又打电话说,江总书记要视察你万科,那么我说我怎么不知道,那么他说你看报纸去,那么我一看报纸我说是科万,我朋友说是字印错了。那么你名字起的有名,那么好多好事都往你身上贴。那么也会引起误会,那么深圳有一家日本人开的富林酒店,富林在关系的俚语当中是什么意思呢?广东话是已婚男人搞搞正,意思就是不应该寻花问柳的男人就不应该去,那么后来就想日本人在中国搞的企业怎么这样。

    那么这个问题就是媒体报道万科在100万人口的城市都要搞房地产,那么请问是城区人口100万还是包括整个市的100万人口呢?

    这个很简单,就是行政区人口。

    2000年的每股收益是多少?公布了,每股收益是5毛9。

    董事会持股多少人?你本人持股多少?实际这个当然都有统计,但是我没有专门记这数字,我刚才也讲了,我本人持股是17万,应该说在董事会当中我这个持股量是比较多的。因为就个人来讲,不包括那种国家股、法人股,就个人股在董事会里我持股算是比较多的。因为,万科在88年搞股份制改我用我自己的2万块买了股票,那么搞的现在配股送股到现在就17万股。

    故事中当三分之二业主不同意你们的方案怎么办?不同意的方案,刚才我们讲了,我们从消费者的意见当中他不同意,不同意就回复回去,当然你说你盖起来了就比较一麻烦了,来进行补场,或者是通过法律来判别。那么如果没有盖起来就很简单。

    第二个如何解决客户的无理要求?

    如何解决在业主要求发展商无法达到的要求的时候你应该怎么做?实际上在发展商和消费者来讲,往往是消费者委员会来协商,那么或者是通过法律办法来解决,这些事情在法律当中都是免不了的。

    现在北京有几个项目的操盘手都是原万科的中层管理人员,而且销售业绩很好,风林绿洲,但万科北京在本身销售业绩平平,经理人的离开对万科业绩是否有影响,影响多大?前几天,报道万科深圳金色项目由于修改原则业主提出抗议,这与万科的客户微笑相符合吗?

    我想让客户微笑绝对不是什么都答应,我们是商业系统,它的契约原则,按照契约来办事,但仅仅是按契约办事还是不够的。在消费者、业主和发展商发生冲突的时候,显然是协商解决是最好的办法,在协商解决不好的情况下,显然需要第三者的出现,好在中国进行改革开放这么多年,法制社会下要解决这些问题本身并不是很困难。如果消费者做一些过激的行为,作为万科只能是感到非常的遗憾。

    第二个问题提到万科的一些管理层离开了万科,作为目前市场经济情况下,本身职业经理阶层进行流动我们要从社会来看,这应该是个进步的表现,职业经理有权利选择是在别家公司还是在你公司。换句话来讲这本身是社会的现象,我们不仅在万科看到,只要是比较知名的企业这种人才的流动都是正常的现象,问题不在于人才流动,而在于人才流动的比例,人才流动比例是多少。在万科,93年到2000年的整个调整过程当中,我们刚才讲了,万科用了5年的时间来调整,实际上是用了9年,调整过程当中,我们刚才说了三个收缩,战线收缩、行业收缩、品种收缩,收缩的结果就是坑少萝卜多,人才流到社会上是很正常的。所以,到了2000年,2000年之后到2001年到2002年现在出现了万科的人才回流,原来在万科的走了,后来又回来了,原因很简单就是万科的坑多了。那么第二点作为人才的培养,应该看到不仅仅是一个公司的政策怎么样,还要看到现在年轻人的浮躁心态和短期行为,比如说刚才举的说有个楼盘做得不错,我想这是当职业经理还是当老板的差别是非常非常大的,我们看到相当一部分从万科出去的管理层他们不仅仅是当操盘手,而且本人所在的公司也有股份,当然这种回报的期望这是优秀的人才离开万科的主要的驱动力,像这种情况我觉得是避免不了。

    问题还在于一个人才的流动率,比如说我们刚才举的是林少洲,他是在公司培育了9年,在人才使用来讲我们是非常划算的,反而在公司培养3年就离开了,反而是不划算的,这就是我们刚才讲的人才的流动率。

    万科的人才对调是否不利于万科的本地化?有人说万科企业现象绝不可能是一个王石个人操作和物业管理之外,别无其他优势,请问你的看法?

    第一,应该不叫人才,公司之间对调是企业进行管理的一种非常通常的方法,它不是有利或者有弊的问题,我们不要理解于本地化就一定是北京人,一定一个公司全是北京人,北京本身就是一个移民城市,北京所在的公司相当一大部分人就不是北京的,我觉得这个去谈论它就意思不大了,这完全是风马牛不相及。

    第二个问题,我不知道我

www.dichanshequ.com 今天讲的话题是不是在操作我,还是在谈  物业管理,我们今天谈的是物业管理话题,至于说有没有其他的优势,我只能这样讲,万科是84年成立,经过到现在实际上我们今年虽然讲物业管理,本身也讲了万科从一个多元化向专业化的这样一个调整,调整的结果现在是万科树立了一个万科地产品牌,当然这个地产品牌里包括了万科物业,包括了王石个人的作用,这一点想否认也是否认不掉的,但是因此想借这个来诋毁也是徒劳的,这是第一点。第二点,借这个品牌他已经是选择了一个行业,选择了这个房地产,选择了房地产的住宅,我们会看到,行业选择的好坏关系重大,比如说我们知道中国现在民营企业最有名的希望集团,他们做得非常成功,选择了饲料行业。但是,他们又不得不在这时候开始要转型,因为饲料行业已经饱满了。当然他们转型得非常成功,也就是说新希望集团97年开始转向房地产,转型得不错,但是反过来讲我们选择的行业做了七八年之后就转型,显然是不对的,我们确定了在房地产行业之后选择的是未来二十年三十年发展潜力非常大的一个行业。第三建立了一个制度,从一个企业管理来讲,一个衡量企业的标准来讲,从两方面衡量,一个就是它的企业管理,第二个就是它的业务架构,应该说万科在企业管理方面是比较超前的,包括他的人才、管理制度,包括他的网络应用都应该是比较超前的,但是业余他在业务上面走了弯路,所以他的这种管理上面的优势并没有完全发挥出来,经过这些调整万科从2002年开始进入高速增长期,所以它的这种业务调整顺利之后,它的管理的优势会充分发挥出来的。所以,万科企业现象绝不可能是一个王石个人操作和物业管理以外就没有其他的优势。

    再有一个,培养一个队伍,培养一个职业经理人的队伍,一个品牌、一个制度、一个队伍,这就是万科这么几年发展总结的这么一句话。

    万科发展中遇到的若干问题中第一位的是什么?

    第一位的当然还是人力资源,万科强调的是人力资源,但是整个发展当中的瓶颈还是人力资源,所以实际上从长远来讲致力一个职业经理人队伍这样的持续发展,市场不是问题,资金不是问题,业主或者消费者更不是问题,那你如何使人力资源能够跟上发展的速度。

    从笔记来看这是刚才比较挑衅的回答,刚才我已经回答他了,所以对这个问题不予理睬。

    对利用业主委员会的突发事件为个人谋利益的客户,万科如何处理?对物业管理行业的前途你怎么看?万科物业管理收费率有多高?对不缴费的业主怎么处理?

    我只能笼统来回答,因为我本身对物业管理很多具体情况不是很清楚。

    第一个问题我相信这些事情是免不了的,最好的方法就是透明度,因为他是借着业主委员会的名义为个人谋取利益,最好实际上大家都知道是透明度。当然这里还有一个方式方法的问题,对于物业管理的前途你怎么看?我觉得这个前途是相当有潜力的,但是也相当有风险,就在于我们现在消费者这种对你物业管理的标准有很高的要求,但是如何履行他缴纳费用呢?反而这方面相对来讲还没有做到一个法制社会所正常运转的形成下,所以物业管理正常收缴费用还有一定的难度。万科物业管理收费率有多高?这个数字我不知道。对不缴费的业主如何处理?对万科来讲,像这种情况通过法律来解决只有通过第三者来予以解决。

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