大厦主要功能和服务对象－－写字楼的物业管理

大厦主要功能和服务对象--写字楼的物业管理提要：商住型：能提供办公，又能提供住宿的写字楼。又分为办公室的有套间可住宿和大厦一部分作办公用途、一部分作住宿用途二种

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　　大厦主要功能和服务对象--写字楼的物业管理

　　大厦是对大型高层楼宇的简称。按照用途和使用功能，又分为工业大厦、商业大厦和专用于大型公司机构办公、经营的大厦，即人们通常所称的写字楼。它具体是指以出租办公室为主的收益性物业，是各类公司、机构集中办公、开会，进行商务洽谈等业务活动的场所。

　　下面我们要讲的是写字楼的物业管理：

　　1、写字楼大小的划分

　　（1）按建筑面积的大小，可分为小型（1万平方米以下），中型（1-3万平方米之间），大型（3万平方米以上的）。

　　（2）按功能可分为单纯型、商住型和综合型。

　　①.单纯型：只有办公一种功能，没有其它功能（如公寓、商场、餐饮等）；

　　②.商住型：能提供办公，又能提供住宿的写字楼。又分为办公室的有套间可住宿和大厦一部分作办公用途、一部分作住宿用途二种；

　　③.综合型：是以办公用途为主，同时兼具多种功能（如公寓、餐厅、商场、舞厅、展示厅等）。

　　（3）按现代化程度可分为智能型和非智能型。

　　①.智能型：具有高度自动化功能的办公大楼（大致设有：综合布线系统、楼宇自动化系统、计算机网络系统、闭路电视监控系统、电子门管理系统、保安巡更系统、卫星接收系统、公共广播音乐系统、消防自动化系统、程控交换机系统、同声传译系统、系统集成等十几个系统）；

　　②.非智能型：不具备上述现代化功能的写字楼。

　　（4）按建造等级，所处位置和物业管理的档次，可分为甲、乙、丙级写字楼。

　　①.甲级：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物自然状况优良，大厦机电设备、公共设施档次较高，达到或超过规范要求，有完善的物业管理服务，有24小时的维护服务和保安服务；

　　②.乙级：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑功能设施不是最先进的，有自然磨损存在；

　　③.丙级：物业已使用的年限（楼龄）较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例和规范的要求，建筑物存在着明显的功能陈旧，但仍能满足抵收入租客的需求水平。

　　2、写字楼的特点

　　一般来讲，写字楼具有下面的显着特点：

　　（1）写字楼多建于中心城市的繁华地段。这是由于大城市交通方便，经贸活动频繁，信息、通讯集中通畅，便于集中办公、处理公务和经营的事项。特别是以金融、贸易、信息为中心的大城市的繁华地段，写字楼更为集中。

　　（2）建筑规模大，各类公司机构集中。写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，往往能集中上百家的大小公司机构，人口密度大、涉及面广。

　　（3）建筑、设备现代化。为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们为了体现身份、高效率办公的要求，写字楼一般选用的建筑材料都较为高档，设施设备都较先进，内部一般都配有中央空调、高速电梯，设有监控设备、完善的通讯设施。

　　（4）功能齐全、设施配套，具有服务前台、车库，能接待会议，还设有餐厅、商场、商务中心、银行和邮局，能满足客户的工作需要。

　　（5）使用时间集中，人员流动性大，如较集中的上班时间，多数都是早八点以后，下午六点以前，上班时间人来人往，下班后人去楼空。

　　（6）经营管理的要求高，时效性强。由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进。所以，对管理和经营方面要求均较高。另外，由于投入多，如楼层出租率低，对发展商来讲，即意味着损失增大。所以对其经营管理的时间效益性有极强的要求。

　　做为大厦写字楼与商业大厦。工业大厦最明显的区别还在于服务对象的不同。写字楼的服务对象是各类公司、企业单位的职员、工作人员，服务时间主要是在工作时间内，集中在每周一至周五的早上八点至下午六点，部分写字楼周六上午仍工作半天。

　　3、日常工作的内容

　　写字楼日常工作的内容主要是为业户提供一个理想的办公环境，它的管理工作围绕在“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是保证用户在写字楼里工作安全放心，不受外界环境的干扰，财产、人身安全有保障。舒适是指大厦内工作环境适合于办公需求，如中央空调供应、供水、供电服务，电梯服务以及清洁、绿化等均创造出优美整洁的室内环境。快捷主要是指写字楼内通讯设施齐全，用户能随意及时与世界各地业务联系、交换信息，抓住商机。

　　写字楼的日常管理工作有如下内容：

　　（1）治安管理

　　写字楼的治安管理内容为防盗、防破坏、防流氓活动，防灾害事故，这是写字楼管理中一个非常重要的内容，其目的是为了维护写字楼业主、租户的人身和财产安全，保证其正常的办公和生活秩序，并保证写字楼各项工作的开展。

　　治安管理主要由管理公司保安队来执行，保安队同时还承担写字楼义务消防队的工作。

　　（2）车辆管理

　　停车场的管理，重点在安全，进、出口和值勤保安应严守岗位，应按健全的管理制度管理车场。（因有专业课介绍，不再细讲）

　　（3）清洁管理

　　清洁工作是写字楼的重要工作之一，我们承诺的舒适、整洁在此体现，业主在楼内办公，客户到楼内办事，均希望看到一个干净、整洁的环境，并由此去判定一个管理公司的管理水平。公共环境、公共设施设备做好定期的清洁、维护和保养，才能保持其正常的使用功能并延长其使用寿命，从而达到物业保值、增值的目的。

　　（4）绿化管理

　　写字楼

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