“业主时代”将有什么惊人变化

“业主时代”将有什么惊人变化提要：一年前的10月1日，《北京市物业管理办法》正式实施，标志着中国物业管理“业主时代”的到来。近日，北京市

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　　“业主时代”将有什么惊人变化

　　来自: 北京晚报

　　摘要: 一年前的10月1日，《北京市物业管理办法》正式实施，标志着中国物业管理“业主时代”的到来。近日，北京市《关于推进住宅区业主大会建设的意见》公布，为“业主时代”又注入了一股强大的推动力。

　　经过长达一年的发酵，中国社区实践“惊天之举”的价值终于凸显。

　　一年前的10月1日，《北京市物业管理办法》正式实施，标志着中国物业管理“业主时代”的到来。近日，北京市《关于推进住宅区业主大会建设的意见》公布，为“业主时代”又注入了一股强大的推动力。

　　过去一年，进入“业主时代”的北京有了哪些变化？未来5年，北京的小区、北京的业主大会将可能有哪些惊人的变化？这些变化背后的本质是什么？对此，本报记者专访了北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科。

　　物业≠物业企业

　　“这是个被长期误用的词汇”

　　在采访中，记者发现一个细节，就是张农科从来不单独使用“物业”这个词来称呼物业企业“这是一个被长期误用的词汇”，他说。

　　他还多次告诉记者，北京新物业管理制度体系的搭建成功是全社会的智慧，其效果仍然需要市场慢慢来检验。北京市物业管理一系列新政策和改革措施只是刚刚“开了个头”，物业管理行业要想可持续发展，还需要更为“彻底的改革”。

　　记者：有很多关于小区业主与物业企业之间的纠纷报道，经常有业主抱怨物业不好，您怎么看待这个问题？

　　张农科：需要澄清的是，物业和物业服务企业是两个不同的概念，物业是不动产，是我们的房屋建筑，物业管理是对我们房屋建筑中的共用部分进行维修、养护的一种服务产品，物业服务企业在市场上负责提供这种产品。如果把“物业管理”改为“不动产管理”，我想类似的误读就会少一些。

　　记者：你总说大家对物业管理存在误解，那么物业管理的本质到底是什么？

　　张农科：你这个问题问到了关键，就是物业管理的核心价值问题。

　　其实物业公司提供的服务实质上包含两个方面，即对物的管理和对人的服务，两者不可分割。这其中对物的管理更为重要，因为物业管理的核心价值就是通过专业化管理保证房屋建筑和设施设备使用安全，实现房屋保值增值。

　　那么物业管理对业主有什么用呢？我们可以帮大家算一笔账：如果把物业管理放在房屋的一个全生命周期来考虑，那么第一阶段，由开发商对房屋产品的生产和保修，大概5年时间；第二阶段，业主花小钱购买物业服务企业提供的房屋专业化维修养护，大概在25年至30年；第三阶段，业主花大钱进行房屋建筑的大修，当然，如果第二阶段即物业管理实施得好，可以延缓第三阶段的到来。

　　记者：说到花钱买服务，有些业主认为物业费越低越好，有的认为物业公司服务不好就不应该缴物业费，你怎么看？

　　张农科：任何商品都不是价格越低越好，物业费也是如此。降低物业费前，全体业主也得算算账，到底能否维持物业的正常运转，能不能保证房屋建筑的安全使用。另外，不缴物业费到底损害的是谁的利益？要知道，物业管理是准公共服务产品，是为全体业主服务的，不缴物业费损害的实际上是全体业主的利益。

　　业主及时足额缴纳物业费，既是消费，又是投资。以电梯为例，住宅电梯一般25年就要换，如果有了足额的物业费，物业公司履行专业的责任，大的维修就会晚点儿到来，就能够延缓小区的“衰老”，不至于小病不治，大病就来，业主也可以节省一大笔维修费用。

　　物业纠纷共有四大问题

　　“业主是物业管理的权利主体”，从2003年出台的《物业管理条例》到2007年出台的《物权法》，业主在物业管理中的权利主体地位实现法定化。而北京市物业管理“1+36”系列法规政策的出台，无一不体现着“业主的事情由业主自己决定，把业主的权利还给业主”的立法精神，张农科说，这完全是水到渠成的结果。

　　记者：过去数年来，业主与开发商、物业公司的矛盾纠纷成了关注的焦点，为什么会这样？

　　张农科：我们把近5年来的北京物业市场上出现的所有矛盾和问题进行研究和归类，发现所有的矛盾，可以归结为四大问题。

　　一是前期开发遗留问题，包括施工质量问题、配套设施不完善、设施设备技术不达标等问题引起的业主对开发企业不满、排斥前期物业服务企业等。

　　二是物业服务价格不透明，服务质量难追溯、服务不规范，使得物业企业和业主之间无法建立互信关系。

　　三是基于物权的组织业主大会没有发展起来，业主的自我管理机制不完善。而这一主体的缺失也是导致很多矛盾难以解决的根源所在。

　　四是长期以来政府对这个市场的引导、监督和管理不到位。

　　记者：今年7月，《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》开始征求意见，有人说这是还权业主的又一重大举措，这个资金管理与业主权利是一种什么关系？

　　张农科：业主的共同管理权要想真正实现，有两个前提条件必须先解决，一是业主能够形成有效的共同决定,必须有业主大会这一法定主体，通过共同决定来实现管理权利。二是共同管理权利要

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