开发商违约金可以抵消物业管理费吗

    开发商违约金可以抵物业管理费吗

    李女士2003年9月份购买了一套总价款180万元的叠拼别墅,在与开发商签订的购房合同中写明交房时间为2004年2月16日,如果逾期交房,开发商应当向业主支付违约金,每日的违约金为总房价的万分之三。到了今年2月16日开发商没能如期交房,直到7月20日,开发商才通知李女士办理入住手续。当李女士要求开发商支付违约金后,开发商却称违约金已经折抵了物业管理费,并许诺李女士入住后免收二年物业管理费。这令李女士非常疑惑。那么,开发商用违约金折抵物业管理费的做法合理吗?

    李女士遇到的这种情况在实际中时有发生。应当明确的是:开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下,提出免收一段时间物业管理费折抵违约金的做法是不合法的。

    首先,物业管理费与违约金不能相抵。因为物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”,与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系。从法律关系上来说,“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”《合同法》虽然规定了抵消,但却是基于相同的合同主体。用物业管理费折抵违约金虽然符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点,但是由于合同主体不同,所以不能适用《合同法》规定的抵消。

    其次,对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第八十四条规定了合同转让中的“债务转移”行为,即“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”也就是说,开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务,如果转移给物业管理公司承担——折抵一年或二年的“物业管理费”,要经债权人——购房人同意。而且,司法实践中,一般也要经债务的受让人——第三人(物业管理公司)同意。而开发商在没与业主协商的情况下就将违约金折抵成物业管理费显然是不合法的。

    同时,北京市相关管理部门规定,物业管理单位在收取普通居住小区物业管理费时,不得一次性预收多年的物业管理费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消二年“物业管理费”的行为,事实上是变相收取一年以上的“物业管理费”。这种做法也是违法的。

    需要提醒购房者的是,在开发商提出以违约金抵物业管理费时,购房者有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为;即使您与开发商及物业管理公司达成“债务转移协议”,最多也只能折抵一年的“物业管理费”,其余仍应要求开发商支付违约金。购房者在办理入住手续时,应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据。