2005年4月16日静源居业主委员会就诉开发商侵权及违约一案召开了新闻发布会。2005年4月20日在海淀区人民法院原、被告双方交换证据,被告方正式提出原告方静源居业主委员会在本案中不具有诉讼的主体资格。
出于集思广益,以集体的力量服务于业主的目的,2005年4月23日焦点社区法律顾问团在搜狐总部举行座谈会为静源居业主委员会诉开发商一案中的原告方静源居业主委员会会诊,就本案的争议焦点:业主委员会是否具备诉讼开发商主体资格的主体资格进行各抒己见。
北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员陈旭律师为本次座谈的主持人。
陈旭律师:
我们今天来,请焦点律师团的各位律师来,包括业主代表来,我们现在集中要讨论的问题,就是我们业主委员会,它作为一个社区的组织,它在法律诉讼上有没有诉讼主体的资格?我们事先也看了诉讼状和背景介绍。我想我们各位律师对本案已经有基本的了解。我们今天要研究讨论的,就是业主委员会它在法律诉讼过程中有没有独立的诉讼地位?
桂庆凯律师:
我认为可以从几个角度分析这个问题。
1、 业委会诉开发商,能不能作为原告,这个取决于这个开发商是和实际的物业管理企业之间什么关系?如果提供物业管理的是开发商的分公司,那么当然可以诉开发商,实际上是追究开发商作为总公司应该承担分公司所应该承担的责任。
2、 如果想基于《商品房买卖合同》追究开发商违约责任,或者是物业公司应该承担的责任,这是不可以的。
3、 因为本案起诉中大部分是因为《商品房买卖合同》中开发商的承诺,所以诉的是开发商。这里表现了合同的相对性的问题。虽然合同相对性的理论现在有很多突破,但是我认为本案业主委员会仍然不具有原告的主体资格。这个案子的法律关系是《商品房买卖合同》关系,业主委员会显然不是一方当事人,因此不具有直接的利害关系。
孟宪生律师:
1、 应该说,如果说特别针对于本案来讲是基于买卖合同或者基于买卖合同相关的广告等等问题提起诉讼的话,确实业主委员会不能作为原告。
2、 关于诉讼中的利害关系,这个利害关系是在实体法上的权利和义务关系。这个诉讼告开发商所依据的实体关系应该是具体的每一个买受人和开发商(出卖人)的一个具体的合同。这样一个具体的合同,发生的诉讼只能由合同当事人来起诉,这也是基于合同的相对性所产生的。
3、 像类似这样的案子,我的建议是:就大家共同的这样一个合同利益出现的话,那么可以走团体诉讼然后推上代表人来进行。如果不是基于共同的利益,那么只能分别起诉。
胡波律师:
1、 2003年12月份的时候,北京市高院出台了一个试行的意见,这个意见就业主委员会,因物业纠纷对物业公司之间能够成为原告。而我们这个案件,通过焦点网目前得到的起诉状来看,业主委员会在本案中提起的被告是开发商,诉讼请求中,我觉得所涉及一些权利划分上存在着逻辑混淆。
2、 就诉权来讲,包括程序意义上的诉权和实体意义的诉权,目前我们国家现有的法律对程序诉权操作中有指导性的就是"民法通则108条。"。我觉得本案业主委员会如果就开发商单独基于《商品房买卖合同》关系侵害了具体
吴维丁律师:
1、 我的意见关于公共设施作为业主委员会有资格起诉。最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业务委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》,于2003年9月10日以(2002)民立他字第46号批复答复:"根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条之规定,金湖新村业主委员会符合'其他组织'条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。"至此,最高院以司法解释的形式,对业主委员会的民事诉讼主体资格问题已经给出了一个较为明确的规定,只要所诉的案件的范围在本《批复》的使用范围之内的,均可以以业主委员会的名义提起诉讼。
2、 业主委员会起诉开发商的事也不是没有发生过。2003年11月12日,南京市鼓楼区法院审结了该市首例星汉城市花园全体业主状告开发商争要地下车库归属权案,判决地下车库归全体业主所有,开发商无权出售。2005年4月厦门市中级人民法院对太微花园业委会诉开发商擅改车库一案做出判决:业委会可作为"其他组织"的身份参与民事诉讼,法院判定业委会胜诉,开发商应恢复车库的原状。
3、 作为我国第一部统一的物业管理方面的法律规范,《物业管理条例》主要借鉴了香港特别行政区相关立法例。依据法理,物业管理法规应建立在物权法基础之上,但因我国尚无物权法,《物业管理条例》只能以合同法作支撑,故其难以对业主委员会的民事主体资格作出明确的界定。《物权法草案》规定了建筑物区分所有权制度,明确了小区共享部位、共享设施的所有权,解决了困扰小区的大难题。建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,均属于建筑物区分所有权人共有。这就规定了建筑物区分所有权的基本问题,建筑物区分所有权中的管理权的内容就是业主的完全的自我管理。建筑物区分所有权人依照该法的规定,享有对建筑物的完全的管理权,当然是自主管理。草案规定,建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定,自行管理该建筑物及其附属设施,也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。业主委员会正是一个为代表全体业主更好地行使建筑物区分所有权中的成员权而成立和存在的组织。
冷永军律师:
北京市高院的指导意见里写了,业委会可以以自己的名义起诉,最终的法律后果由全体业主共同承担。这句话说明了业委会是代表全体业主的共同利益的。现在主要看这个案件里实际的诉讼请求与业委会与每个业主之间的利益是否相关。业主委员会是业主大会的执行机构,是广大业主共有财产的管理者,那他就是适合的主体。
朱小梅律师:
1、 针对本案原告方的十项请求,我认为除了第9项,其他的9项诉讼请求我认为静源居业主委员会均有权利作为原告。本案所有诉讼
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