物业管理条例释义-第五条

    物业管理活动的监督管理机关

    第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
    县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

    【释义】 本条规定了物业管理活动的监督管理机关。

    (一)全国物业管理活动的监督管理工作由国务院建设行政主管部门负责。
    根据国务院批准的有关建设部职能的文件的规定,建设部是国务院综合管理全国建设事业,具体包括工程建设、城市建设。村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业的职能部门,因此从全国范围来讲,建设部是物业管理的行政管理部门。

    (二)县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
    县级以上地方人民政府房地产行政主管部门主要包括省、市、县等房地产行政主管部门。根据实践中的情况,各省、市、县对物业管理实行政府管理的具体的行政管理部门应指房管局。

    政府的管理面临一个角色转换的问题,即不再是过去那种行政性、福利性的管理,政府对物业管理市场的管理应该主要立足于宏观管理,通过法规来实现管理目标,其基本职能和作用是把物业管理市场置于法规监督之下,本着疏导的原则为物业管理市场充分发挥功能创造有法可依、有纪可守、有章可循的良好的外部环境,使物业管理法制化、规范化。政府对物业管理市场的管理,主要体现在四个方面:
(1)制定物业管理的政策法规;
(2)对物业管理经营企业进行管理,包括领导和进行物业管理质量评优工作,制订物业管理的管理标准,对物业管理公司进行资质管理。指导、帮助和监督物业管理公司的工作;
(3)指导和帮助业主委员会工作;
(4)协调、解决物业管理市场运作中出现的情况和问题。

    政府管理的具体职能,也可以分为:前期物业管理的政府管理(主要着眼点是对房地产开发公司的监督和帮助以及对业主利益的维护),对物业管理公司的管理,在物业管理过程中的管理。详述如下:

    1.前期物业管理中的政府管理。
    前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。《城市新建住宅小区管理办法》明文规定:“住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。”从这点看来,前期物业管理的责任人是物业的开发商,然而,前期物业管理中的某些必备工作却必须在政府有关部门指导下进行,如:
(1)竣工验收。
(2)根据法律、法规的规定,组织或监督第一次业主大会的召开,对选举产生的业主委员会登记,对其工作依法进行监督。
(3)向业主委员会提供委托管理合同范本。

    2.房地产行政主管部门对物业管理公司的管理。
    物业管理公司由房地产行政主管部门归口管理。物业管理工作应在房地产行政主管部门的监督指导下进行。房地产行政主管物业管理的政府管理部门对物业管理公司进行行政管理的主要工作有:
(1)组织物业管理公司参加评比;
(2)负责物业管理公司经营资质审批;
(3)对物业管理人员进行岗位资格培训。

    3.物业管理具体工作中的政府管理。
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www.dichanshequ.com p; 物业管理中的政府管理不仅体现在上述两个方面,在物业管理的具体工作中,政府管理仍占重要的地位。物业管理包括基本业务、专项业务、特色业务和经营业务,具体包括房屋建筑的维护、修缮与改造,物业附属设备、设施的维护、保养与更新,相关场地的维护与管理,消防设备的维护、保养与更新,治安保卫,通过值班、看守、巡逻所进行的防火、防盗、防水以及突发事件的处理,清扫保洁,庭院绿化,车辆管理等。这些具体的物业管理活动中,政府依法进行的管理都是不可或缺的。