物业管理条例释义-第二十四条

    从事前期物业服务的物业管理企业的选聘方式

    第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
    住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

    【释义】 本条规定了从事前期物业服务的物业管理企业的选聘方式。

    条例首先明示一个大原则,就是房地产开发与物业管理相分离。所谓的房地产开发与物业管理相分离,事实上就是要打破谁开发、谁管理的自建自管局面,使得物业管理行业真正走向市场。我国有相当一部分房地产开发企业往往有“肥水不流外人田”的思想,本企业开发建设的房地产项目都希望由自己的物业管理分支机构或者与自己有关联的物业管理企业实施管理。特别是在前期物业管理阶段,由于是由建设单位来选聘物业管理企业,因此相当一部分房地产企业直接选聘与自己有关联的物业管理企业。这种自建自管的选聘方法,事实上就消灭了物业管理企业之间的竞争。由此往往导致物业管理企业在日后的物业服务中,所提供的服务质量差强人意,业主对此颇有意见。为了进一步提升物业管理行业的市场化程度,促进物业管理企业提高服务质量,改进内部管理,使广大业主真正获得满意的服务,条例提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。

    这一原则的具体贯彻方式就是通过招投标的形式,引入竞争机制来选聘物业管理企业,实现优胜劣汰。具体而言,物业开发建设单位以物业管理权为标的,招请若干个物业管理公司报价竞争,再由开发建设单位从中选择优胜的物业管理公司并与之签订物业服务合同。

    在物业管理中引入招标投标,实际上就把物业管理行业直接推入市场之中,是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业开发建设单位提供了选聘高素质物业管理公司的空间,同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此,物业管理招标投标的优胜劣汰法则,有利于全面提高物业管理服务的质量,有利于改进物业管理企业的管理与服务,有利于整个物业管理行业的健康发展。

    物业开发建设单位在招标时应当综合考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用、信誉等因素。在众多的投标者,开发建设单位应按照上述标准,选择中标者,再与中标者签订物业服务合同。

    物业管理招标投标必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则,依据《中华人民共和国招标投标法》第2条:“在中华人民共和国境内进行招标投标活动,适用本法”的规定,物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。根据条例的规定,物业管理企业实行资质管理制度,因此招投标中必须注意审查投标人是否具有相应的资质。将来如何具体创造公平、公开、公正的市场环境,还有待不断的探索。以下结合我国现行的地方有关物业管理招投标的规定,简单介绍物业管理的招投标。一般而言,招投标应当注意下列事项:

    第一,招标人在招投标前应依法向有关主管机构提交材料,办理相关手续。例如北京市规定的备案材料有:(1)招标项目简介;(2)招标活动方案,包括招标组织机构时间安排、评标委员会评分标准;(3)招标书,包括物业管理内容范围、收费、服务要求、对投标单位要求等。
    第二,招标人进行招标,招标可以公开招标,也可以邀请招标。但是其中采取邀请招标方式的,应保证程序的合法公平。例如北京市规定,邀请招标的应向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。
    第三,招标前应编制招标文件。招标文件中应包括招标人名称地址联系方式、项目基本情

www.dichanshequ.com 况、所要求的物业管理服务标准、物业管理收费标准以及对投标单位、投标书的要求、评标标准等内容。
    第四,投标人应具有相应的物业管理资质证书。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,并按照招标文件规定的时间将标书送到指定地点。如果招标文件要求必须交纳保证金的,应当依法缴纳保证金。
    第五,评标委员会的确定及评标的方法和标准。评标委员会的组成以及评标方法、标准应当确保公正,达到优胜劣汰的目的。例如北京市规定,评标委员会应由招标人代表及从事物业管理相关工作满5年以上并且具有中级以上职称或具有同等专业水平的专家组成或者从市国土房管局建立的评标专家库中随机抽取组成。评标时根据招标人和指导单位共同制定的标准打分,综合评分分数最高者为中标人。
    第六,签定物业服务合同项目。中标人确定后,招标人应当向中标人发出中标通知书。双方应自中标通知书发出之日起一定日期内按照招标文件规定的内容签定物业管理合同。有的地方还规定在合同签定之日起一定时间内应将合同报送有关部门备案。

    需要注意的是,条例并没有要求所有的房地产的物业管理企业都必须采取招投标的方式选聘。条例只是对于涉及面最大,数量最多的住宅物业要求必须采取招投标的方式选聘物业管理企业,而且对于投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,还可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。