物业管理条例释义-第四十二条

    物业服务费交纳义务人的规定

    第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
    已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

    【释义】 本条是关于物业服务费交纳义务人的规定。

    物业管理服务合同作为双务有偿合同,物业管理企业之所以承担提供物业管理服务活动是为了获得对方当事人的服务费用,那么何人有义务向物业管理企业支付物业服务费呢?换言之,何人是物业管理服务费用的义务人?确定物业管理服务费用支付的义务人的关键,是看何人是物业管理服务合同的当事人,因为只有物业管理合同的当事人才享有合同上的权利负担合同上的义务。

    1.在物业已经出卖并交付给业主的,业主是交纳服务费的义务人。由于业主是物业的所有人,同时物业服务合同是由业主委员会代表业主与物业管理企业签订的,所以业主是合同的当事人,由其享有物业服务合同所产生的权利同时也应当由其负担物业管理合同所创设的义务,在物业管理服务合同业主一方的主要义务便是交纳物业服务费。

    2.若业主将物业交予他人使用时,何人是物业服务费的义务人?究竟是业主还是物业使用人?由于物业使用人并非合同的当事人因此除非经由债务承担,物业使用人不负有交纳服务费的义务。那么当业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的是否构成债务承担?根据合同法的规定由债务人与第三人签订合同进行债务承担的应当经债权人同意才对债权人有效,因此若未经债权人同意的不构成债务承担,此时业主与物业使用人的约定对物业管理企业不生效力,但是该约定在业主与物业使用人之间仍然有效。但是物业使用人向物业管理企业交纳物业服务费的,物业管理企业应当受领不得拒绝,否则会构成受领迟延,因为债务除了依据法律或合同之约定应由债务人亲自履行的外均得由第三人履行。若物业使用人不按约定交纳物业服务费用的,仍应当由物业所有人即业主承担责任,物业管理企业不得要求物业使用人承担责任,但是物业使用人必须向业主承担责任。本条第一款规定即应作如是之解释。

    3.当物业尚未出售或虽已出售但是尚未交付给业主时,物业管理合同的当事人是物业管理企业与房地产开发单位(即本条例所称的建设单位),所以物业服务费应当由房地产开发单位支付。本条第二款之规定即为此意。