物业管理条例释义-第五十八条

    建设单位擅自处分的行政责任和民事责任

    第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

    【释义】 本条规定了建设单位擅自处分的行政责任和民事责任。

    (一)行政责任。
    本条行政责任的构成要件是:
    1.责任主体是建设单位,在这里没有区分是住宅建设单位还是非住宅建设单位。
    2.行政责任人违反了本条例的规定,擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

    具体而言,首先,违反了本条例的规定,即违反了本条例第27条的规定,即业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。处分既包括法律上处分,也包括事实上处分。法律上处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权,出租等等,事实上处分包括拆毁等。处分的对象是物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权等。对于一般的专有部分,由于其权利主体是明晰的,权利人有足够的动力在民事责任的体系框架内去寻求法律救济,自然不在本条的规范之内。但是,对于共用部位、共用设施设备来讲,由于在业主委员会成立之前,建设单位和业主的地位显然是不平等的,业主是分散的、信息缺乏的,单个业主搭便车的心态严重,因此也就缺乏自己主张权利的动力,而建设单位却具有信息、组织的优势,现实中建设单位任意处分的情况比比皆是,业主的合法权益频遭侵犯。仅仅依靠民事责任的事后救济,远远无法有效的遏制侵权行为的生。因此、为了加大对业主利益的保护力度,条例规定要对侵权人加大惩罚力度,依法追究其行政责任。
    行政处罚的内容是罚款,金额在5万元以上20万元以下。
    行政处罚的决定机关是物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门。

    (二)民事责任。
    本条规定了侵权人的民事赔偿责任。根据本条及民法通则的有关规定,建设单位损害赔偿的民事责任的构成要件是:
    1.侵权责任人的行为具有过错和违法性,即建设单位未经同意授权,擅自处分他人所共有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。
    2.侵权人的侵权行为造成了业主的损失,包括直接损失和间接损失。前者指的是,由于侵权人的处分行为导致的物业自身价值的减少。后者是指由于侵权行为而导致的物业业主无法使用、收益而遭受的可得利益损失。
    3.损失和侵权人的侵权行为之间具有因果关系,正是由于侵权人的无权处分,导致了损失的发生。

    要明确的是,民事责任和行政责任并不互相排斥,行政责任是对国家承担的责任,带有惩罚性质;而赔偿的民事责任是对受侵害业主的责任,不具惩罚性,一般只有补偿性,目的是使业主的利益恢复到侵害未发生之前的状态。所以,行政责任的承担不影响民事责任,反之亦然。