4.物业维修
对小区住宅的建设管理上,必须采取新建与维修并举的方针。不能只抓建设,不管维修 。事实上,住宅物业的维护、维修是对我国住宅建设、和规划发展的重要补充。由于住宅同样是有年限要求的,通过日常维修可以延长其使用寿命,也就提高了住宅的经济效益。从另 一方面看,对一些实际情况如果投入相同的人力、财力、物力,可以经济地提供更多的房屋。因此,物业的修缮应该是物业立法的一个重要内容。物业法规必须明确规定,物业修缮的 职责、维修的要求。物业维修制度的建立,物业维修资金的来源,物业维修材料的标准及供应,维修队伍的素质和合理的组合等等。
5.小区物业管理
小区物业管理的目的在于求得各方面、各环节的最佳效益。广义的讲如小区建设管理、 住宅经济市场管理和住宅维修管理等的社会效益、经济效益和环境效益。为达到管理的这一目的,必须运用管理的经济手段、法律手段和行政手段。相关法规的制订就是代表了法律手 段的具体运用的开始,通过对物业管理的立法和司法,可使物业经济的行政的管理手段规范化和科学化,可以运用物业法规去调整物业管理中的多种关系。
(二)住宅小区法制管理的职责
建国以来,我国住宅建设和住宅物业管理方面的法律、法规是不健全的,存在的问题相 当复杂,管理方面的漏洞、缺陷相当严重,远远落后于实际的需要。因此在住宅物业上需要立法,依法来加强管理,由单一的行政权力管理向社会的经济管理、法律管理过渡。用法律 来统一行动,做到“有法可依,有法必依,执法必严,违法必究”。只有这样才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相应的经济秩序。小区物业进行法制管理的重要职责,就是通过立法 ,使物业立法起到如下作用:
1.保护物业所有人和使用人的合法权益
制定好物业法规,解决物业事务中的诸多问题,是使国家稳定繁荣,促进社会主义物质 文明和精神文明建设的必要条件,也只有制定了健全的物业法规,才能从法律上保证公民的仅利,保护物业所有人和使用人的合法权益,杜绝侵占业主或住户所有权或使用权的现象发 生。
2.促进物业的建设和维修
我国整体物业供给水平是紧张的,造成的原因,除了房屋建设跟不上需要外,另一方面 是旧的房屋严重失修,淘汰率增加。如果把现有的物业维修好,延长使用年限,不仅可以保证业主的利益,而且还会缓和城市土地房屋的紧张状况。建立相应物业法规的任务,就是把 维修物业的措施制度化、固定化,以促进物业的修缮工作,增加和保证物业的质和量,尽量弥补物业供给的不足。
3.促进房地产物业经济的改革
经济是基础,法律是上层建筑。法律是经济的反映,同时又反作用经济,为经济服务。 当前我国正在深化改革,有关法律的制订应当促进改革,保障改革顺利进行。房地产经济是国民经济的重要组成部分,应该在深入调查研究,总结新经验的基础上,及时把国家关于物 业的方针和政策规范化、法律化。
4.促进物业管理持续稳定发展
为了使改革健康的推进,经济稳定地发展,必须更多地运用经济和法律的手段,强化管 理,做到管而不乱,活而不乱。在物业管理方面也应该这样,以物业立法,促进物业改革和物业经济的发展。
三、小区物业管理中内部法规的建立
强化物业管理,必须围绕房屋管理为主体建立完善的管理法规、制度、办法、标准,做 到依法治
(一)办理入住手续、签订入住合约
双方在办理手续、签定合约时,应掌握好如下的原则内容:
1.售楼或出租房屋时,售楼合同或租赁合同书都应清楚地标明“本物业内实行统一管理,为购楼者提供有偿服务”。日后楼房交付使用时,业主应服从物业内部各项管理制度,按 章交纳各种费用。如不执行管理制度则视为违约行为,违约一方要负由此产生的一切经济损失或法律责任。
在出售房屋前把“房屋交付使用后要服从管理,按章缴纳各种费用”作为向购买房屋提 出的交易条件是合理的,也是必要的。而购房者在选择购房时也可充分、自愿地考虑是否接受。这样的合同条款符合“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则。
2.入住前必须向物业公司办理入住手续
物业公司是向业主提供常规服务项目的服务管理机构,由于双方在决定出售房屋和购买 房屋时所签订的购楼合同以确认了接受管理的条件和提供服务的责任,因此,在向购、租者交楼时必须办理入住手续。如果购楼者拒签入住合约,售楼一方有权不向购买者交出房屋, 直到经协商让购房者愿意办理并办好入住手续时才交楼。如确认协商不成的,应按原价退回房款,收回房屋。
应坚持谁入住,谁签订入住合约手续的原则,不得接受委托书而由他人代办的手续。因 为接受条件和日后履约的应是实际居住者。
一般物业公司要与业主签定的书面合约主要有:①入住合约;②居住公约;③物业管理 规定等。
(二)协调关系、严格管理
物业公司应取得当地政府有关职能部门的支持和配合。如若取得公安派出所的支持,可 规定凡新入住的居民,一律凭物业公司开具的证明才给予办理户籍迁入登记,这一措施对个别不接受管理的住户可起到监督、制约的作用。
房管部门的支持也很重要,购房者在向房地产管理机构申办产权证时,若规定没有物业 公司开局的证明不接受产权登记,便可促使业主自觉接受小区管理的各项规定。
规划管理部门若要求业主凡申报装修的,一律要经物业公司先行提出原则性意见才接受 申报,这样有利于整个物业的规划管理,保证房屋的基本建筑要求。其他还有诸如学校、幼儿园、托儿所、街道办事机构、工商管理机构等的支持和配合,对于物业管理都是十分重要 的。
上述有关协调关系的内容,均应在内部建章立制中作出明确的阐述。
(三)物业内部法规的建立应以国家大法为基础
中华人民共和国宪法第二十四条规定,“国家通过普及理想教育、道德教育、文化教育 、纪律和法制教育,通过在城乡不同范围的群众中制定和执行各种守则、公约,加强社会主义精神文明建设”。物业管理法规的制定,应根据国家法律、法规的要求,结合《中华人民 共和国城市规划法》和有关《细则》以及物业实际情况,对于普遍性和人们容易违例的行为,以相互约定的形式制定公众行为准则,对签约双方都具有同等约束力。如在条文中,就楼 宇外貌及内部布局,规定了所有楼宇的建设均应在基建项目实施前,经市(县)规划局审定批 准,未征得管理处同意、城市规划管理部门批准之前,任何单位或住户不得改变楼宇外貌或 内部布局(含花园、平台层),不得改变原设计的使用功能。未经批准、强行施工属违法行为。管理处将视情节有权采取说服、教育、罚款等措施进行制止,甚至追究违法户的法律责任 。如此规定,才能使内部法规达到如下目的。
1.告诉业主(或住户),他所购买或居住的房屋是经政府备案的建筑,不能随意改动或损坏,要维护规划法的严肃性。
2.控制乱搭、乱改,防止损坏物业外貌的行为发生。
3.保证楼宇结构不受人为的破坏,保障业主和他人的生命财产安全。
4.防止业主任意改变楼宇使用功能。
(四)重视人才培养,提高管理素质
提高物业管理中管理层与操作层的人素质,是小区物业及其物业管理常抓不懈,任重路 远的任务。在内部法规建设中应把各层次人才结构的培养、培训,作为
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