1.以身作则,廉洁奉公,尽职尽责地处理好分管工作或维修任务。
2.坚持对分工负责,又要相互配合,模范地遵守国家法律、法规和小区物业内部各项管理制度。
3.管理好包括计划生育在内的全方位服务工作,在发现和处理违章违约等行为的过程中,要善于运用法规、制度,以理服人的作好法制宣传、教育工作。
4.坚持上门访问,听取业主与住户对管理服务工作的意见、要求。及时处理业主和住户对管理服务工作的投诉。
5.代表业主和住户就小区内的公共事务进行协商与洽谈。
6.定期或不定期组织业主和住户进行相互间的交流、联欢活动,为他们之间的沟通和联络提供帮助。
7.完成上级布置的其他工作。
(五)物业的民主管理
小区物业的民主管理是物业管理建立法规、制度的重要组成部分。它包括两个方面的制 度内容:
1.成立物业管理委员会
物业管理委员会,是在物业所属地区政府有关部门领导下,由物业及其物业管理牵头, 由社区街道办事处、公安派出所、城市监察队、业主代表、住户代表等人员组成的委员会。按有关法规及内部规定,进行建立章程、制定各项制度,实施民主管理。通过讨论物业管理 方面的重大问题发挥桥梁作用;物业管委会受全体业主委托,对物业管理起监督作用;协调业主之间、业主与物业公司间的关系;维护业主和住户的合法权益。
2.物业管理委员会的职权和范围
物业管理委员会是业主与住户参与物业民主管理的组织形式。其主要职权有:
(1)讨论和决定物业管理服务工作中的重大问题;
(2)检查、督促小区内各办事机构、专业服务机构工作情况;
(3)检查、考核物业各项法规、协议、制度、规定等的贯彻执行情况;
(4)检查管理服务费用收取与使用情况;
(5)针对物业管理与服务的工作情况,提出有关议案,交物业管理机构实施;
(6)向业主和住户宣传物业管理制度,协助物业办事机构纠正违章、违纪行为,教育业主或住户自觉维护公共集体利益,支持物业管理工作;
(7)监督物业管理人员工作,提出奖励或处罚建议;
(8)对物业管委会成员提出增补和罢免意见。
四、小区物业管理中的纠纷与仲裁
物业及物业管理中的纠纷,是指关于土地、房屋的权利和义务的争议。民事权利主体享 有的财产所有权,具有占有、使用、收益、处分四种权利。通常情况下,当所有人的权利与所有权的事实状态相吻合的时候,对所有权不存在纠纷;只有所有权人的权利与所有权的事 实不相吻合时,即在占有、使用、收益和处分的权利,受到侵害或发生争议的情况下,才发生纠纷。
物业及物业管理纠纷案件,是财产权益纠纷案件中的一个重要方面。据资料介绍,各级 法院房地产及物业纠纷收案数是全国民事财产纠纷中的一个突出的问题。仅住宅房产租赁纠纷就占物业纠纷的一半以上。
(一)房地产及物业纠纷的类型
发生房地产及物业纠纷的原因、类型较多,通常情况下纠纷的主要类型和表现形式有:
1.土地使用权纠纷,指租赁土地而引起的纠纷,因借用土地引起的纠纷,擅自占用土地纠纷,使用耕地引起的纠纷,侵犯公共用地引起的纠纷以及土地使用权有偿转让中发生的纠 纷及宅基地纠纷等。
2.退租搬迁纠纷。不少业主以收回房屋自用、修缮危房、出卖或另租为由,强行让承租人退租,有些人在单位
3.房租暴涨、强行收回纠纷。有的业主以收回房屋使用权相要挟,大幅度提高房租,强迫使用人退出房屋而引起纠纷。
4.高租强住纠纷。在房屋租赁期间发生第三者出高租强行入住,房产主则乘机抬高房租。
5.房屋转租、转让引起的纠纷。
6.拖欠房租,损害业主权益引起的纠纷。
7.因离婚问题、遗产问题引起的房产纠纷。夫妻离婚后或被继承人死亡后,离婚当事人或继承人对房产的使用、分割等问题发生争执,互不相让。
8.其它物业纠纷。包括业主不按期向国家交纳有关费税,房屋建、管、用不善以及妨碍城市建设、市容、防火、交通、绿化等,即由妨碍社会公益而引发的纠纷。它们往往和未尽 社会义务相关。
以上八类物业纠纷是相互关联、相互渗透的,而且可能发展成为刑事犯罪和违反治安管 理处罚条例的行为。事实上的房地产及物业纠纷的种类更多、法律关系更复杂。过去,人民法院审理房地产及物业纠纷是起了一定的作用。随着房地产业及物业法制建设的健全,行政 或司法程序受理房地产及物业案件的职责、范围将会要求更加明确。依法处理物业纠纷案件,保护业主或使用人的合法权益,促进社会的安定团结,不仅是必要的,也是可能的。
(二)房地产及物业纠纷仲裁的必要性
房地产及物业管理纠纷产生后,当事人可根据房地产及物业法规的有关条款,以事实为 依据,自行解决;当协商解决不成时,任何一方都可向国家有关管理部门申请调解或仲裁。
所谓“仲裁”,即是指依据事实,对当事人双方纠纷的性质,进行说服、教育,采取必 要的法律程序给予调解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。
房地产及物业的行政仲裁与人民法院的司法仲裁是两种解决房地产及物业纠纷的不同方 式,它们在权限性质、处理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依据国家现行的法律、法规及相关政策进行处理,所要达到的目的则是相同的。房地产及物业仲裁的必要性就 在于:
1.在现实经济生活中存在着大量的房地产及物业纠纷,完全依靠法院解决这些纠纷仲裁是不可能的。许多纠纷通过房地产及物业行政调解、仲裁可以得到解决。所以,房地产及物 业仲裁是十分必要的一种有效形式。是正确解决纠纷、进行仲裁的一个不可缺少、不可忽视的有效途径。
2.我国传统观念中一般都忌讳法院“打官司”,除非万不得已,单位或个人之间都担心互伤感情,影响以后的协作和人际关系。仲裁制度主要以调解、协商的方式解决纠纷,易于 当事人接受,利于执行。
3.物业管理部门在调解纠纷过程中,仲裁工作人员须反复向当事人阐明使用的法律、政策,从而可以使申诉人和被申诉人经历一个对房地产法规、政策从知之甚少到知之较多、最 后自觉遵守的过程。在这一过程中,也许会使一些当事人在申诉立案后,或因觉察自己理亏,或因对方停止侵害而主动撤诉的情况。
4.调解和仲裁房地产物业纠纷要充分听取当事人双方的陈诉,进行一系列搜集证物,查阅凭据,剔除伪证,查勘现场,技术鉴定等工作,从而为法院受理不服物业管理部门仲裁的 起诉案件奠定坚实的基础。
(三)房地产及物业仲裁原则
为了保证及时、正确地解决物业纠纷,房地产及物业行政主管部门应确立一系列仲裁原 则,籍以形成仲裁工作的新秩序。通常应包括如下原则:
1.先行调解的原则
房地产及物业行政主管部门受理申请仲裁的房地产或物业案件时,应首先进行调解。只 有经过调解达不成协议或者调解书送达到一方或双方后反悔的,仲裁庭才采用仲裁的办法解决。
2.以事实为依据,以法律为准绳的原则
仲裁机关在受理仲裁过程中,应开展深入细致的调查研究,查阅户籍档案和有关资料, 在弄清事实的基础上,依据国家的有关法律和房地产管理法规进行仲裁。
3.当事人在法律面前一律平等的原则
申请仲裁的双方当事人都应是自然人或独立法人,在法律上处于平等的地位。因此,当 事人无论社会地位怎样,隶属关系如何,仲裁机关都应支持当事人在使用法律上一律平等,保护当事人的合法权益与平等的行使权利。
4.不得妨碍当事人行使诉讼权的原则
仲裁发生后,如果当事人一方或双方不接受仲裁裁决,只要一方当事人坚持向司法机关 起诉,任何人不得妨碍其行使这项权利。也就是说,在仲裁机关做出仲裁裁决后,任何一方当事人不服,都有权在规定的期限内向法院提出起诉。
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