z国际商城位物业管理整体设想及策划

z国际商城位物业管理整体设想及策划提要：完善的自我约束机制管理处每年与公司签定经营目标责任书。管理处每季度开展一次业主问卷调查，调查结果作为奖金、员工晋升的直接依据

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　　z国际商城位物业管理整体设想及策划

　　1.1项目分析

　　zz国际商城位于位于芜湖市中心繁华地带，紧邻中山路步行街，周边已有省内闻名的凤凰美食街和即将开业的沃尔玛等商业配套设施，交通便捷。依据芜湖市政府对该项目的规划要求，我司拟在该地块开发建设总建筑面积约19万平方米，集商场、写字楼、酒店、高档住宅等多种功能有机结合并优势互补的商贸片区。总建筑面积12万m2、建筑高度120米的商业综合楼，包括一座380间客房的五星级酒店，一个34000m2的大型购物中心和甲级写字楼，将配套中餐、西餐、健身、娱乐等功能，与目前正进行开发建设的沃尔玛项目和美食街以及拟改造的美食街二期工程，合力形成芜湖市的新商业中心，提升原有商业服务能力和竞争水平。该商业区域将与步行街连成一条轴线，完善整个芜湖市的商业功能布局，进一步强化中山路的商业功能，同时推动美食街三期以及赭山公园的开发改造。

　　1.1.2物业特点

　　zz国际商城楼宇及公共环境物业的特点为：

　　*商城占地面积小，可供业主与住户活动的公共空间狭小

　　*商城公共区域卫生状况差

　　*设备保养差，严重缺乏保养

　　*停车位少

　　zz国际商城楼宇及公共环境公用设施及公共场所介绍：

　　1、泊车位共32个

　　2、商铺58.099平方米

　　3、化粪池1座

　　4、公共照明

　　5、消防监控系统

　　6、zz国际商城电梯：东芝电梯2台

　　7、zz国际商城蓄水池一个。

　　1.2管理定位

　　1.2.1管理服务对象分析

　　管理与服务的对象为：zz国际商城的性质决定了我们为之服务的群体是文化素质高，有教养、有涵养的群体。这样的一个群体对管理与服务的评价依据更为主观、直接、不确定因素更多，对服务的要求也更深入、细致，对管理的人性化也要求很高。

　　物业管理基础：保障水、电正常供给，电梯、消防、监控等设施设备的正常运作具有至关重要的作用。对各类设施设备进行及时有效的维护与保养，是楼宇管理的基础，也是整个商城运作管理系统得以正常运转的关键。

　　客户服务原则：在zz国际商城管理中，把"客户至上"服务思想的确立作为调度其他管理资源与手段的理念核心，做好服务方式、形态的细分，深化服务的内涵，为满足客户个性化、多样性的服务需求提供方便。

　　1.2.2根据项目分析，zz国际商城的管理定位应体现以下方面

　　*建立充分发挥员工个体功能的运作管理体系

　　zz国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日常管理过程中能否及早发现问题，解决问题，将问题消除在最初的萌芽阶段，是保证zz国际商城设备系统正常运作至关重要的一环。从这一点出发，zz国际商城的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中，每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责，既要是问题的解决者、服务的提供者，更要是问题的发现者、客户需求的领会者。

　　充分发挥多种功能的员工个体，不仅使问题解决的及时率和主动性提高，而且构成了整个zz国际商城运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。

　　*规范化管理

　　我们将对zz国际商城的质量管理中导入ISO9001:2000质量管理体系,将zz国际商城管理处列入ISO9001:2000质量管理体系管理单位,各项操作严格按照质量认证体系标准执行。

　　1.3管理重点

　　1.3.1重点之一: 树立zz国际商城物业整体形象

　　通过环境控制、机电设备控制、安全交通管理控制、提供人性化高质量服务树立zz国际商城整体物业形象。

　　我们将积极与zz国际商城的业主协商沟通，参与开展形式多样、丰富多彩的文化活动。通过文化活动提升zz国际商城物业整体形象。

　　对于环境控制方面我们将提供"区域包干"、 "零干扰"服务。例如：我们将安排清洁人员在正式营业前将大堂及电梯清洁干净；在业主下班后的中午或傍晚安排保洁人员对zz国际商城进行保洁。在业主上班的高峰时间，要求清洁人员在此时间暂停清洁，不影响业主的上班，实行"零干扰"服务，悄然把商城及周边环境清洁干净。

　　1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养

　　zz国际商城配备有给排水、配电、消防系统。若出现设备故障，将影响日常生活、造成混乱等严重后果，社会负面影响更大。

　　我们将充分发挥集团公司(本公司前身)机电设备管理与人才的优势，抽调高级工程技术人员。管理中我们以"预防为主、安全第一、科学管理"为原则，保障机电设施设备的正常运行。

　　1.3.3重点之四:安全管理服务

　　zz国际商城的周边环境比较复杂，要求日常管理中注重防火、防盗工作，组建高素质保安队伍。确保24小时治安消防安全，人流与车辆进出有序。

　　1.4管理目标

　　A、严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项工作有条不紊的开展。1年内深化管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象。

　　B、严格遵守国家的法律、

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