z国际商城机电设备设施管理措施

z国际商城机电设备设施管理措施提要：根据z国际商城现场的实地考察，经过与业主、原管理单位的沟通，通过对设备的实地详尽了解，建立设备台帐，设备档案，编制设备保养计划

其 它 精品公 文

　　z国际商城机电设备设施管理措施

　　z国际商城对物业管理中设备管理要求很高。我物业公司根据多年的实际物管经验，针对z国际商城的主要设备技术特点。制定一套切实可行的设备管理制度。确保建筑物内所有机电设备在节能、环保的前提下，能有效的发挥设备的运行效率。延长设备的使用寿命。确保物业的保值、增值。

　　1、z国际商城设备设施的特点

　　1.1电梯、消防、设备智能化等专业性设备。均采用先进设备。要求物业公司操作人员对设备基本性能及操作熟识程度高

　　1.2各机电设备数量多，工作特性复杂。要求物业公司制定确实可行的管理制度及节能措施。

　　1.3各机电设备分布面广，功能各异，要求物业公司必须全面掌握所有设备情况。列出详尽的设备台帐，周密的设备保养计划，编制有效可行的应急措施

　　2z国际商城机电设备管理的原则和目标

　　2.1机电设备设施管理的原则

　　A、预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。

　　B、对设备做到"三好"、"四会"、和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备；"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

　　C、实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求维修人员对出现的问题及时维修处理。

　　D、完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

　　E、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。

　　F、规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。

　　G、推行科技型物业管理模式，采用科学的管理方式和手段。

　　2.2机电设备运行管理目标

　　A.提高设备的运行效率，保证运行质量。最大目的是提高运作效益。

　　B.保证各项机电设备的正常运行，确保为业主提供一个舒适、安全、高质量的办公环境。

　　C.发挥机电设备的管理优势，确保业主的设备达到原有的设计性能，并适当延长设备的使用寿命，确保业主的物业保值、增值。

　　3机电设备的基础管理

　　A、设备管理维修组织的设立

　　为了保证各系统设备正常、安全、可靠运行，在接管本物业之前，即着手组建楼宇设备管理组织机构，负责设备运行和设备维修两方面的工作，以便顺利开展各项设备管理维修活动，实现设备管理的各项目标。我们设立机电运行维修组，作为物业接管后专门的楼宇设备管理维修组织机构，并接受公司技术部门的指导。

　　物业管理正式运行后，机电运行维修组负责行使各种楼宇设备（合同范围内）使用寿命期内的综合管理职能，保证设备资产的使用效益，按照现代设备管理方法，保证设备管理和维修运行高效、便捷，满足用户对设备使用功能的要求。

　　B、设备资产管理

　　设备资产管理的主要内容包括建立设备资产台帐、建立设备资产档案、编制设备资产统计表，我们主要负责设备资产台帐管理。

　　接管本物业的初期阶段，由我公司专业工程师对各楼各系统主要设备进行分类、统计、整理、标识、编号和登记，建立一套完整的设备台帐，便于日后维护管理查阅。

　　C、制定设备管理制度和考核指标

　　在物业管理初期，管理处机电运行维修组组织有关人员针对物业的特点，从各系统主要设备的性能参数、技术规范和运行要求，结合我们多年物业管理的经验，制定一套行之有效的有关设备运行、维护、保养和维修的程序文件、操作规程、巡视维护规定等指导性文件，为今后的物业管理具体实施工作提供规范化、科学性的指南。同时，还制定各岗位人员的岗位责任制度、各设备机房管理制度等文件，明确划分各岗位人员的职责，规定各设备机房的管理要点。

　　正式接管以后，在整个物业管理的各环节、各阶段，针对各系统设备，我们始终按照《全国物业管理示范商城考评标准》的具体要求分解、量化各项考核指标。

　　3.1机电设备前期介入管理

　　3.1.1前期介入管理流程

　　存在问题

　　合格

　　3.1.2机电设备的调试、验收、接管

　　A.前期介入的机电管理人员应仔细研读专业图纸，了解设备的基本技术参数，熟悉各专业施工人员，为以后设备在保修期内维修建立良好的关系。

　　B.管理处机电设备人员进行全面的设备检查，调试各种设备。在较短时间内尽最大可能掌握设备的性能、结构、参数、工作环境、操作要领，熟悉管网、线路走向及相关控制的具体位置，并做好详细记录，并做好已完工产品的保护。

　　C.应主动与业主沟通、协商验收接管问题，双方应尽量统一验收标准（以相关国家验收标准为主），安排好交接具体人员，时间及相关注意事项。

　　D.双方按规定做好验收，经验收人员检查设备无质量问题，相关的设备、设施图纸资料及运行、维修资料都提供齐全后，以双方在验收报告上签字为准，交接完成。

　　3.1.3机电设备管理人员的培训。

　　积极与业主沟通，对于特殊设备施工方要对操作人员进行岗前培训，管理人员应虚心学习，认真记录，为以后的管理打好基础。

　　3.1.4完善机电设备管理制度

　　根据z国际商城现场的实地考察，经过与业主、原管理单位的沟通，通过对设备的实地详尽了解，建立设备台帐，设备档案，编制设备保养计划， 制定各项职责、操作规程、可操作的各项设备应急事故处理规程。

　　9.3.1.5在业主的指导下，管理处机电人员应做好设备的试运行工作，并将工作重点由前期介入管理逐步向设备正常运行、管理工作过渡。

　　3.2机电设备运行与维护管理（正式管理）

　　设备使用与维护管理是设备使用期管理的主要内容，其目的是通过对设备使用与维护的科学管理，正确使用和精心维护设备，从而保持设备的技术状态，防止发生突发性故障，降低故障发生率，延长设备使用寿命，提高使用效率。

　　3.2.1z国际商城机电设备管理

　　A.设备操作管理；

　　*制定符合z国际商城设备特点的各主要设备的操作规程，并完全按操作规程进行日常操作，保证设备的正常使用，避免误操作发生事故。

　　*各主要设备设24小时值班，每天按规定对设备进行巡视，检

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