在审查物业管理服务合同效力时,还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在平等协商的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的,
2.注意审查物业管理承包合同的效力
由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中,而在无能力或精力实施物 业 管理时,或为牟利,在与业主签订物业管理服务合同后,将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司,坐收承包金,由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定,小区物业管理权属全体业主所有,只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司,为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理,其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权,而是受托管理权,将受托管理权发包、转让给他人经营,这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益,应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包,其无权收取物业管理承包金,承包人则未依法取得受托管理权,其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求,不应得到支持。
3.注意审查物业委托管理合同的效力
在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务,据此所签订的物业委托管理合同,实质上是属于前述物业管理服务合同,如无其它致合同无效的情形,所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同,而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的,由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同,这种类型的物业委托管理合同,其性质与物业管理承包合同相似,都是未经业主同意,将取得的委托管理权转让给他人,由他人对业主的物业进行管理,所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理,是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任,物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让,也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且,根据民法理论,转委托成立的前提必须是经委托人(即业主)同意,接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使,所签订的物业委托管理合同,侵犯了业主的利益,实施了无权转委托的行为,应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时,应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来,后者依《办法》及物业管理的需要,是允许的。
三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题
随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成,物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范,行政规章也不尽完善 ,在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中,存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。
(一)关于业主大会如何召集、选举,作出决议的程序问题
由于住宅小区或商厦的业主人数众多,难以分别行使物业管理权,为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会,但《办法》未对业主大会制度,包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定,但不尽完善,实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理?在什么情况下召集第一次业主大会?如何选举产生管委会?在未召开业主大会的情况下,分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行?如何确定业主的投票权?是一房产证一票还是一户一票,或确定一定的建筑面积为一票?这些问题很具体,但实践中涉及到当事人切身利益,急需有明确的规定,以便于操作.笔者认为,业主要行使物业管理权实现自治,应尽早召开业主大会,以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集,既可由房产行政管理部门召集,也可由业主自行召集,但持有半数以上投票权的业主出席才能举行,在未召集业主大会,业主或其委托代理人未出席的情况下,分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的,不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构,及召集第一次业主大会的前提条件,形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦,在竣工交付使用后,未必能全部售完,按《办法》规定,房地产开发商在出售房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会,选举产生管委会
关于业主的投票权如何确定,关系到业主的切身利益,关系到业主大会的决定是否有效,这是业主实际行使物业管理权的重要一环,应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定,如以每一产权人或使用人一票,对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算,确定投票权及票数,根据权利义务一致的原则,有其一定的合理性,但建筑面积很小的房屋,其业主如无投票权,其权益如何体现?笔者认为,应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人,不论所有或使用房屋的建筑面积大小,均应享有业主大会或管委会的投票权,但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票,或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位,每一计票单位的建筑面积享有一票,计票单位面积以下的业主,每一产权人有一票,非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位,房屋建筑面积每100平方米计一票,100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则,也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议,如要求所有业主通过方有效,则往往会只能形成议而不决的局面,反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上,规定业主大会的决议,须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过,且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上,方为有效,则可最大程度地保障业主的共同利益。
(二)关于管理委员会的主体资格问题
管理委员会是在房地产行政管理部门指导下,由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授 权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成,代表和维护产权人和使用人合法权益的组织,是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定,管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。在民事活动中,管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立,是否具备民事、行政主体资格,能否参与诉讼,这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构,须依法成立,才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后,应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司,报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认,或未经业主授权,他人以业主的名义将管委会予以登记的,视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格,有一种意见认为,管委会不是法人,没有独立的法律地位,其不具备民事主体资格,不能参与民事、行政诉讼,不能承担民事、行政责任。对此意见,笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利,应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同,其主体符合规章规定,不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章,且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时,必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷,管委会能否以其名义参加诉讼?笔者认为,管委会固然不是法人,但其属依法成立的自治管理组织,应属民诉法第49条的“其他组织”,可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为,又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确,实践中对此认识不一,因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。
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