论物业管理合同的当事人

    第一,业主委员会的诉讼资格问题。《条例》第36条并没有明确诉讼的原告。但业主委员会是否具有诉讼上的资格,则是一个重要的实践问题。笔者认为,尽管《条例》并没有明确规定业主委员会的诉讼资格,解释上应当认为业主委员会具有诉讼资格,可以充当原告和被告;以方便诉讼,维护业主和利害关系人的合法权益。在物业管理活动中,当全体业主的权益受到侵害时,业主委员会能以自己的名义而无需经业主的授权而提起民事诉讼;第三人也得对业主委员会提起民事诉讼。司法实践中,业主委员会充当诉讼的原告已为法院接受和认可。此外,授予类似业主委员会的管理机关诉讼当事人的资格也为我国台湾的立法所采纳。我国台湾“公寓大厦管理条例”第35条规定,“管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时,应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。”此种作法值得借鉴。

    实践中,涉及业主共同利益的事项应由业主委员会提起诉讼;因此,出现物业管理企业违反合同约定的情形,如果业主委员会怠于起诉且将危害全体业主的利益时,究竟以何种方式保障业主的利益,十分重要。由于业主委员会是全体业主的代表,只是从方便诉讼的角度赋予其诉讼当事人的资格,如果业主委员会怠于起诉

www.dichanshequ.com ,自应允许业主自行起诉。业主自行起诉的,是否必须由业主大会作出决定,并适用普通的表决程序?笔者认为,在业主委员会怠于起诉并危害业主利益时,业主决定自行起诉的,并非《条例》规定的业主大会六项职责之一;因此,可以不必适用普通的业主大会表决程序;况且业主委员会怠于起诉的情形通常为紧急场合,为了提高效率,避免时间拖延,可以参照《条例》第13条的规定,经20%以上的业主同意,即可以全体业主的名义提起诉讼。因为,业主决定自行起诉的情形,乃在于纠正业主委员会怠于起诉的不作为,如果必须经20%以上的业主提议,并由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决定,实在困难重重而不切实际;同时规定过高比例的业主同意方可起诉,也不利于分散的业主组织诉讼。既然,业主委员会可以自己的名义在全体业主的共同利益受到侵害时起诉;毫无疑问,在物业管理企业违反合同约定致个别业主利益受到侵害时,个别业主当然也具有提诉资格。

    第二,因物业服务费用发生纠纷的处理。《条例》第67条规定,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”该条规定似把业主委员会的催告作为物业管理企业起诉的前置程序。《条例》之所以这样规定,显然受到了立法者有意无意的将业主委员会作为物业管理合同当事人的影响,业主委员会被作为合同的当事人,从法律上讲就负有支付物业服务费用的义务,但业主委员会并无独立财产,其不可能支付服务费用,实际上只能由业主支付;因此,业主委员会最多只能承担督促业主交费的义务。撇开合同的当事人不论,该条规定的弊端在于如果业主委员会不督促业主限期交纳,根据第67条的规定,物业管理企业不能向人民法院起诉,这显然不合理。为了避免业主委员会怠于或难以催告,致物业管理企业无法起诉的弊端,同时也为了减少诉讼,未来修订该条例时,可以将现行的“业主委员会应当督促其限期交纳”改为“业主委员会或者物业管理企业应当督促其限期交纳”;即增加物业管理企业也可以自行催告;这一方面可避免业主委员会怠于催告,影响物业管理企业起诉,也可减少业主委员会的负担。

上一页  [1] [2]