物业管理条例释义-第六条

    业主的权利

    第二章 业主及业主大会
    第六条 房屋的所有权人为业主。
    业主在物业管理活动中,享有下列权利:
    (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
    (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
    (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
    (四)参加业主大会会议,行使投票权;
    (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
    (六)监督业主委员会的工作;
    (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
    (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
    (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
    (十)法律、法规规定的其他权利。

    【释义】 本条主要规定了业主的权利。

    本条可分为两个层次进行分析:

    (一)房屋的所有权人为业主。

    业主,从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体。
    关于业主的分类如下:

    1.按业主是自然人还是法人,可以分为自然人业主和非自然人业主。
    所谓自然人业主,就是指拥有物业的所有权的是自然人。如果买房人支付房款并未登记,不能称为房屋的业主。只有登记过户之后,才能成为房屋的业主。
    所谓非自然人业主,就是指拥有对物业的所有权的是自然人以外的主体,包括法人和非法人组织。如某公司支付房款并到房产部门登记后,就成为房产部门所登记的房屋的业主。

    2.按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业,可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。
    这类区分根据不同的标准有不同的分法。第一,可以从形式上进行区分,也就是从房屋的产权证上进行区分。凡是房屋产权证上只写明一个所有人享有房屋产权的,这个所有人就是独立产权的业主。凡是房屋产权证书上写明房屋产权是共有的,那么房屋产权证标明的这些个所有人就是共有产权的业主。第二,可以从实质上进行区分,也就是房屋产权从实质上是属于一个业主还是属于几个主体共有。现实上生活中绝大部分住宅都有是由家庭拥有,而房屋产权证上常常只有一个自然人作为所有权人,从形式上来说,这项物业的业主是独立产权的业主,但实质上这项物业的业主是共有产权的业主。

    关于业主的分类还有以下几种:按物业的所有权主体性质不同,可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。公房业主按中国法律是指国家和集体,但公房业主狭义仅指国家及其授权经营管理公房的部门或单位;私房业主按国务院《城市私有房屋管理条例》第2条第2款规定,仅指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之业主。但私房业主广义是指享有物业所有权的“私人”,包括自然人、非国家机关性质的法人和其他组织。以物业基本用途不同,可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。以享有物业所有权份额多少不同,可把业主分为大业主和小业主。以业主资格取得先后次序和依据不同,可以把业主分成原始业主(主要指新建物业的业主)、继受业主(主要

www.dichanshequ.com 指购买物业人)和准业主(主要指依法视为业主的业委会和物业使用权合法持有人)三类。

    物业使用人是与业主相关的一个概念。一般而言,物业管理只涉及到业主与物业公司之间的权利义务,而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住,而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样,物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业公司,还涉及到承租人。除此之外,物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念,明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人,对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利;而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权,没有处分的权利。由于我国过去在物业管理方面的立法不够完善,并未明确地区分物业所有权人与使用权人对物业所享有的不同权利和承担的不同义务,有的规范性文件中还笼统地仅使用了“物业的权利人”这样的称谓,使得业主和物业的使用人在概念上有些界限不清,二者的权利义务也未能很好地分清。

    (二)业主的权利。

    物业管理是为了全体业主的利益而产生的。根据条例的规定,业主在物业管理中享有的权利主要包括:

    1.按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务。
    物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同是确定业主和物业管理企业之间权利义务的基本法律依据。而业主之所以要与物业管理企业签订合同,最主要的目的是接受物业管理企业提供的服务。因此,按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务的权利,就是业主享有的最为基本的权利。

    2.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议。
    业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的,维护物业区域内全体业主的公共利益,行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。提议召开业主大会会议的权利应当由业主享有,以便能够及时解决有关业主公共利益的问题。同时,业主都是物业管理的享用者,物业管理的好坏与否直接决定了业主的利益能否得到充分的保护,因此,业主有权就物业管理的事项提出建议。

    3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。
    业主公约,指业主共同订立或者承诺的,对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。而业主大会议事规则是有关业主大会召开时应当遵循的会议程序、决议通过的要求等有关规则。这些规约直接决定和影响业主的自治权能否得到充分有效的保护。所以,应当赋予业主享有制定和修改业主公约、业主大会议事规则建议权。

    4.参加业主大会会议,行使投票权。
    参加会议权包括获得会议通知权,这就要求会议通知必须充分、明确、按时。参加业主大会,是保证业主民主表决权的前提。而投票权则是业主民主权利的实现。

    5.选举业主委员会委员,并享有被选举权。
    业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。业主能够享有选举业主委员会委员的权利,也决定着业主自己的意志能否在业主委员会的工作中得以传达,从而决定业主的利益能否充分保护。同时,业主享有成为业主委员会的被选举权。被选举权是指业主作为物业自治管理组织的成员,有被选举为业主委员会委员的权利。

    6.监督权。
    监督权的内容主要包括:监督业主委员会的工作;监督物业管理企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

    (1)每一个业主都有权监督业主委员会的工作。业主委员会是业主的自治机构,代表的应该是业主的共同利益,其决议和行事都应贯彻这一宗旨。但是,业主委员会的委员也具有个人

www.dichanshequ.com 利益,在监督不力的情况下有可能会怠于行使业主们委托的各项职责。而且,个别委员还可能出于个人利益的考虑,或者是受到了物业管理公司一方的贿赂而做出损害业主公共利益的行为。同时,业主委员会也可能需要管理一些业主交纳的经费,涉及一些公共财物问题。对此,业主们都应享有一定的监督权,保护自身的合法权益。
    (2)业主对物业管理企业履行物业服务合同享有监督的权利。物业管理企业是受业主的集体委托对业主所有的物业进行管理的法律主体,其与业主处于合约中相对立的另一方,对于物业管理企业的各种管理行为,业主有监督的权利。但应该注意的是,业主只是有权监督物业管理企业和管理人员的工作,不得直接惩戒物业管理企业属下的职员。业主如对某职员的工作不满,应向物业管理企业提出,由管理企业采取适当的处理措施。同时,业主虽然有权监督物业管理企业的收费情况,但没有检查物业管理公司财务的权利。业主作为费用的支付人,有财产监督的权利,但行这些权利的方式并不是通过业主私人检查管理企业的账目。检查公司账目的目的是为了监督物业管理企业财务支出的公开性与透明度,检查其是否符合预算项目,有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。但是,物业管理企业的财务账目除了应该对业主负责外,仍有自己各种经济上的合法运作。根据我国会计制度的规定,任何人都不能以个人的身份检查企业账目并作出有法律效力的审计证明。所以,业主并没有权利直接检查物业管理企业的财务账目。而且,如果每个业主都根据自己的意愿随意要求检查企业账目,也会影响物业管理企业日常的正常运作。业主要行使此项监督权,检查物业管理企业的财务支出情况,应该向业主委员会提出请求,由业主委员会委托专业事务所来检查。只有国家法律认同的会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账的目的,维护双方的合法权益,同时也真正地帮助业主行使自己合法的监督权。

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