物业管理条例释义-第二十五条

    前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求

    第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

    【释义】 本条规定了前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求。

    条例第21条规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。根据条例的表述,显然此时前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。

    普通的物业服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业订立的。因为物业服务合同本来是作为物业所有人的业主选择物业管理企业为自己提供财产管理服务而订立的协议,所以说物业管理企业提供的物业服务的对象是作为物业买受人的业主。但是在前期物业管理阶段,如前所述,业主没有办法联合起来自己选聘物业管理企业。因此不得不借助物业建设单位之手,由其来选任物业管理企业,由此也变成前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。这样业主与物业管理企业之间就不存在合同关系。

    根据合同的相对性原理,一般而言只有彼此之间存在合同法律关系的双方才有权提出行使合同权利与履行合同义务的要求,业主虽然是物业买受人却没有法律上的权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业服务不符合约定,作为最为直接的利害关系人的物业买受人却不能要求物业管理企业采取措施改正,承担违约金等违约责任。与此相类似,物业管理企业也没有法律上的权利要求业主缴纳各种物业服务费用。

    为了解决前期物业服务合同的权利义务不能约束物业管理企业与业主而带来的困扰,条例要求建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这样,物业的买受合同就包括了前期物业合同的内容,避免了物业管理的内容成为空缺,同时业主根据物业买卖合同,也可以享有物业服务的权利并应当根据物业服务的有关内容履行相关义务。