同志们:
今年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》),标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。这次会议的主要任务是,学习、宣传、贯彻《条例》,总结过去工作,分析存在问题,研究部署当前的工作任务,进一步推动物业管理的健康发展。会上,汪光焘部长、刘志峰副部长将作重要讲话,务请大家深刻领会,认真贯彻。
下面,我就《条例》的起草过程、立法原则和确立的主要制度作一简要说明。
一、《条例》的立法过程
1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段,起草小组主要做了下列工作:
一是,收集有关资料,了解国内外物业管理的立法情况。
《条例》起草的前期阶段,起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。先就各地出台的地方性法规、地方政府规章以及影响较大的规范性文件进行收集并逐一分析,对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解;通过总结各地物业管理立法中的经验和不足,初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。与此同时,通过各种渠道,收集国外物业管理立法资料。鉴于我国法律体系倾向于大陆法系,起草小组通过考察、交流等形式,重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国等国的物业管理立法情况,考察了日本、韩国、澳大利亚、新西兰的物业管理制度以及法国、德国的建筑物区分所有权制度。
我国内地的物业管理在深圳起步,由于地缘关系,香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。为借鉴香港成熟的立法经验,起草小组多次与香港同行交流,认真解读了香港的《建筑物管理条例》及相关法规,对香港和内地的法律体系、法制环境、居民物业管理观念、立法背景等作了比较研究。
二是,开展立法调研,掌握第一手材料。
为深入了解物业管理发展现状和存在的问题,起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月,起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地,就业主委员会的性质及监督管理、物业管理合同与物业买卖合同的关系、物业管理企业应当承担的法律责任界限、建设单位的义务、物业管理项目招投标、物业使用中的禁止行为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公用事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了有东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题研讨会,广泛听取各方面的意见。这些调研活动,有助于在起草《条例》时从实际出发,有的放矢,从而增加《条例》规定的可操作性。
三是,进行专家论证,研讨立法中的难点问题。
物业管理在我国发展仅有20多年,各地物业管理发展很不均衡。同时,我国物业管理理
四是,广泛征求意见,以求彰显民意。
按照立法程序要求,起草小组在起草出《条例》征求意见稿后,于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。各地根据本地物业管理实践情况提出了很多建议和意见,国务院有关部门、专家、相关单位、业主、从业人员等也提出了具体意见。起草小组在对所提意见作详细分析后,进行了认真修改。2001年3月经建设部部常务会议讨论通过,形成《条例》(送审稿),提请国务院审议。
国务院领导和国务院法制办对物业管理立法工作一直非常关注,国务院领导多次批示要加强物业管理立法工作,国务院法制办对起草小组的工作给予了大力支持。
在收到建设部上报的《条例》(送审稿)后,国务院法制办随即将《条例》(送审稿)送地方、国务院有关部门、有关单位征求意见。此后,国务院法制办农业资源环保法制司多次组织专题研讨,从各方面意见中梳理出需要进一步研究的问题。例如,物业管理的性质、物业管理企业提供的管理与行政部门管理的关系、《条例》调整的社会关系、物业管理实践中存在的主要问题及其原因、哪些是因由当事人自行处理的民事关系、哪些需要由政府出面进行行政管理、如何推进房地产开发与物业管理分业经营等。
针对这些问题,国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例》(送审稿)专家论证会。与会专家从不同角度阐明了各自的观点。通过专家论证,在一些问题上统一了认识,为《条例》(送审稿)的修改完善打下了基础。
2002年6月5日至11日,就《条例》(送审稿)的有关问题,国务院法制办农业资源环保法制司与建设部政策法规司、住宅与房地产业司的有关同志,赴上海、深圳进行了专题调研。调研期间,分别召开了两地物业管理主管部门及有关部门、业主代表、开发企业、物业管理企业以及街道办事处、居委会、派出所有关同志参加的座谈会,实地考察了多种类型的物业管理项目。通过调研,基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题,确立了《条例》(送审稿)修改的基本思路和原则。
在专家论证会和专题调研的基础上,结合各方面意见,国务院法制办会同建设部对《条例》(送审稿)作了相应修改,并再次送国务院有关部门和地方征求意见。针对反馈的意见,国务院法制办会同建设部又多次讨论、修改,并与提出意见的单位进行充分沟通,最终形成《条例》(草案)。
物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益,如何更广泛地了解反映社会各方面的意见,一直是国务院领导所关心的问题。2002年10月16日,经国务院领导同意,国务院法制办将《条例》(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意,推动民主立法,切实提高立法工作质量的举措,在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间,国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看,社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充分肯定,一致呼吁尽快出台,同时也提出了很多具体的修改意见。从返回意见的内容上看,主要涉及《条例》的名称和调整范围、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理企业和人员的管理、物业服务费用、法律责任等方面。
在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上,国务院法制办会同建设部对《条例》(草案)逐条进行了认真修改,有近半数的意见被吸收,如科学界定物业管理的内涵、进一步细化业主的权利、明确物业管理企业的义务和责任、法律责任中体现优先保护业主共同利益等。未采纳的,主要是那些不应当由本《条例》调整的,或者立法时机不成熟、理论上尚存在较大争议,需要进一步研究的意见。《条例》没有吸纳的另外一部分意见,主要是从本地方情况出发提出来的,鉴于我国地域辽阔,地区差异比较大,这些意见由各地制定地方法规或者规章时考虑比较合适。
2003年5月28日,国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说,《条例》反映了社会法制意识的日益增强,凝聚了人民群众的智慧和热情。
二、《条例》的立法原则
&n
一是,物业管理权利和财产权利相对应的原则。
在我国《物权法》尚未出台的情况下,《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论,对业主权利义务的规定,其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定,是基于业主拥有的财产权份额,将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
二是,维护全体业主合法权益的原则。
为维护全体业主的合法利益,《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定,也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。
《谢家瑾对《物业管理条例》的说明》相关文章>>>