置业顾问培训：房地产相关税费制度

置业顾问培训：房地产相关税费制度提要：契税：是指对契约征收的税，属于财产转移税，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税

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　　置业顾问培训：房地产相关税费制度

　　1、税费基本知识

　　税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。

　　税收具有下列显著特征：

　　※强制性※无偿性※固定性

　　2、房地产税种与标准

　　（1）、契税：是指对契约征收的税，属于财产转移税，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税；

　　征收条件：

　　※国有土地使用权出让；

　　※土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；

　　※房屋买卖、房屋赠与、房屋交换（等值交换不缴纳）

　　土地、房屋权属以作价投资、入股、抵债和获奖等方式转移的，视同买卖或赠与征税

　　契税的计税依据：是以土地使用权、房屋所有权发生转移变动时的成交价格或评估价格。成交价格明显低于市场价格的，由征收机关参照市场价格核定。

　　纳税税率：契税实行3%-5%的幅度比例税率。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。目前厦门实施的征收标准为--普通住宅1.5％，高档住宅及商业3％。

　　纳税缴交时间：纳税的环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。

　　契税减免规定：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用手办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；②城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税；③因不可抗力灭生住房而重新购买住房的，免税；④土地、房屋被县级以上人民政府征用、点用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免；⑤纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税；⑥经外交部确认，予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

　　（2）、土地增值税

　　土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　土地增值税的征税对象：是有偿转让土地和地上建筑物所取得的土地增值额。以增值额为计税依据。

　　曾经于2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税，但此内容的确定根据时事政策将有不同规定。

　　（3）、土地使用税

　　土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。

　　土地使用税实行定额税率：①大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。②中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。③小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。④县城、建制镇和工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。

　　（4）、房产税：是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税。凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。

　　房产税的计税依据：

　　①非出租的房产：房产原值*(1-10%到30%)*1.2％具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定；

　　②出租的房产：则可以年租金为房产税的计税依据，税率为租金×12%；

　　（5）、印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。

　　印花税的纳税人：为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括外商投资企业和外籍人员。

　　印花税的税率：采用比例税率和定额税率两种。

　　税率有0.3‰、0.5‰、1‰、0.05‰、0.03‰，此外，许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标济册证、专利证、土地使用证按件贴花5元。

　　《房屋买卖合同》印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。

　　（6）、营业税、城市维护建设税和教育费附加

　　营业税：是对提供税劳务、转让无形资产、销售不动产（房地产）的单位和个人征收的一种税。凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税。

　　城市维护建设税（简称城建税）：以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。外商投资企业和外国企业暂不缴纳城建税。

　　教育附加：纳税人、课税对象的规定与城建税相同。

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